1月19日下午，由中国旅游地产服务集团主办的2011年海南房地产市场发展高峰论坛在海口鸿洲埃德瑞园林酒店成功举办。来自海南各大项目房产精英以及海南日报、海口晚报等媒体朋友近五十余人参与了本次论坛。现场气氛活跃，嘉宾发言踊跃，头先回顾了海南2010年楼市市场行情，接着就海南旅游地产轻轨时代展开了讨论，并就2011年海南楼市发展方向进行了激烈的研讨。

　　头先是一个2010年全国市场数据的综述，2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%； 商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%； 土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%， 土地购置费9992亿元，增长65.9%。

　　之所以看到这么大的数据增幅，头先得益于市场强劲的购购力，特别是中西部销售不断超预期；其次是三轮调控政策和各地限购令的政策效果不断得到快速消化；第三是年底一些开发商急于完成本年度销售计划而进行集中推盘；较后是开发商充裕的自持资金，与此同时，国际流动性过剩，寻找出路。

　　国际旅游岛政策出台后，政府逐步完善监管制度； 海口、三亚投资型热点城市实行“限购令”之后，市场成交量明显萎缩 。我们回顾一下2010年房地产相关政策。头先是 1月15日，海南省人民政府关于暂停商业性土地出让审批的紧急通知 ，从2010年1月16日至3月31日，暂停全省商业性开发土地出让和新增房地产开发项目立项审批。(政策前批准的土地仍可按时推出市场)，这有效控制后续土地出让速度，缓冲国际旅游岛政策后的“拿地热”。

　　是海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见，加大保障性住房和普通商品住房有效供给，严格执行差别化的信贷政策。对头次购购普通商品住房的，在贷款头付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购购住房、又申请贷款购购套或套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融机构要严格审查其贷款条件，贷款头付比例不得低于总房价的40%，贷款利率严格按照风险定价 。自2010年5月1日起，商品住房预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户，严禁开发企业直接收取现金。自2010年5月1日起，实行商品住房预售款监管制度。这主要是规范房地产产市场，实行网上备案制度。

　　第三是《海南省房地产业发展战略和中长期规划》，确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界 的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。这主要为海南省未来10年的房地产发展方向作出指引 。

　　较后是《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》，2010年10月12日-12月31日期间实施“限购令”，当时规定“海口市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购购1套商品住房。三亚市人民政府规定，各商业银行要严格执行差别化住房，对贷款购购第三套及以上住房的，停止发放住房贷款，严格执行国家有关规定，对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。 暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本意见发布之日起，暂定对三亚市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭在三亚，限购一套商品住房。以上政策使房地产成交量大幅下降，限制了本来可以利用的杠杆贷款。

　　从市场层面来看，2008年之前，海南房地产刚刚摆脱烂尾楼时代，处于启动上升期，没有太多外界政策刺激，房地产发展平稳增长。在2008年，世界金融背景下，海南市场量价仍保持同比上升，同比幅度增加，与国内其他城市量价表现相悖从2009年开始，2010年国际旅游岛上升为国家战略，加速房地产投资与销售；

　　尤其是2010年1月，国际旅游岛获批利好，超乎所有预期，前三季成交已超去年全年； 海南10年完成740万平米的商品房，同比增长14%；销售额为652亿元，增幅97%。

　　而2010年海南的土地市场却较为平淡，土地成交量创下近年来的新低。主要是因为海口10年土地供应较少，且部分为09年底供应，10年成交土地。其次是因为10年成交土地中80%以上为住宅用地，其次为商业，办公和其它用地量较少。

　　2010年海南商品住宅市场供求基本均衡，前四个月成交量占全年成交量的80%，成交均价却在波动中上涨； 成交结构显现两头大，中间小的格局，且年初成交量巨大，显示出受政策因素影响巨大。 单价在8000-12000元/㎡价格段和面积在70-90和120-140㎡区间是市场供应和成交的主力结构。

　　2010年，驻扎海南的品牌企业也有出色表现，其中具备央企背景房地产商进驻海南时间长，屯居优质湾区；以广东地产商为代表的领跑民企也纷纷加速在海南的布局。

　　对于2010年的展望，我认为，在政策方面，2011年房地产调控不会动摇，走向深入且常态化，有四个关注点：其一是试点开征房产税、土地增值税也将逐步落地；其二是如何平衡市场与住房保障，综合性政策方案； 其三是继续抑制投机投资性需求；其四是明确提出支持自住性、改善性住房需求 。在市场方面，成交量将继续平稳上扬，房价下跌空间不大。

　　海南在政策方面将紧随全国，销售压力将增加，但房价短期下跌空间不大。
 

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