对房地产交易中的购卖双方来说，如何确定出一个合理的价格，就离不开房地产评估。又由于房地产市场是个不完全市场，因而不会自动地形成众人都容易识别的适当价格，同时有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验。

　　房地产的市场价格，简称市价。是房地产交易双方的实际成交价格。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常被动，市场价格可以分为公平市价和非公平市价，公平市价是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情，垄断，强迫交易等的影响，这个价格对交易双方来说是经济上合法的，反之则为非公平市价。

　　对二手居住房地产估价采用的市场比较法，是以实际成交价格为估价参照的基准，比较求得估价对象房地产的未知价格，运用市场比较法时需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。

　　在房地产三级市场的二手房交易中，对于相同区域，房型是一室户、一室半户和一室一厅的物业来说，它们的使用功能较相同区域两室一厅、三室一厅的差，它们的成交单价往往低于相同区域两室一厅和三室一厅的成交单价，但对地段好，交通便捷（位于**附近），大型商业附近，高等院校附近，有小学等，这类物业的小房型在二手房市场上有很大的需求。它们的成交单价接近相同区域两室一厅和三室一厅的成交单价，原因是小房型的建筑面积较小，即使单价高，总价也不会太高。这对于需要好地段或用于投资等目的的购房者来说，比较容易接受。这样，他们也可以拥有一套该区域的物业了。对用于投资，由于二手房多少都有些二次装修，在租赁市场，对此类有较大的需要，很适合单身人员，大学生等等的要求，容易出租，且租金不会太高。而相同区域两室一厅和三室一厅的建筑面积较大，总价就高，这就降低了对它的有效需求。这就像目前房地产市场上的个别楼盘中、小房型、小面积的房子，3500多元的单价已经售完，而同一楼盘中大房型、的房子，单价降到3000元以下出售，就是因为总价太高。再有本市某区域同一个弄堂里，小区里有一条小马路，位于马路以西的物业，小孩读书由此可以进一所小学，而马路以东的物业则不行，在房地产交易中，相同房型，马路以西物业的成交价格往往高于马路以东物业的成交价格。

　　房地产的评估价格，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。从理论上说，一个良好的评估价格＝公平市价＝理论价格。

　　金虹评估咨询电话：64335056。潘党生



房地产时报,2001-6-25

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