随着房地产经济在武汉的蓬勃发展，存量房交易也呈现蓬勃向上的势头。在这日益活跃的势头里，也存在着很多的问题，房产评估价格就是这众多问题中的一种。

为了搞活房地产市场，切实减轻房地产投资人的负担，近几年来，各级政府对住房购卖中的交易过户，产权登记的税费收取标准进行了多次下调，这一举措大大减轻了房地产投资人的经济负担，也深刻体现了国家让利于民，扶持培育房地产市场发展的一番良苦用心。但是在上述税费大幅减让的同时，房地产价格评估费却不降反升。

一、武汉市二手房评估存在的问题：

1、评估机构与评估机构之间的互压价格，中介与评估机构之间的瞒价：中介公司和评估机构抓住这个漏洞，以方便于民为由“联合”，实行办证“一条龙”服务，利用老百姓想省钱办理过户瞒报合同价、评估价格来欺骗税收人员，赚取利益，从而扰乱市场行情，出现同一地段或类似地段房产的评估价值大相径庭的状况。

2、复评机构不愿承担责任，评估报告按原来的评估价格评估，并未真正扶持管理市场，针对我市二手房交易情况而言，市场普遍存在着评估价格明显偏离市场价格，如下表格：

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房屋坐落 面积(平米) 评估价格元／平米 市场价格元／平米

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解放公园20-404室 62.5 1120 1800

游世路70号6-106 28.15 1100 1600

南航小区1-201 95.86 1600 1800

常青花园3-2-302 76.87 1400 1900

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遵照《城市房地产管理办法》及《契税管理条例》的相关规定，对此情形案件工作人员可不予受理，并要求业主到评估公司重新评估。

3、不利于政府治理“软环境”，造成客户和工作人员之间的矛盾。房产评估目前作为二手房产权过户前的一项必备的手续，目前在还没有很健全的机制的情况下，如何确定价格、评估的依据以及评估机构的隶属管理等问题，致使现在二手房交易过程中暴露诸多漏洞，给投机分子留下了可乘之机。因此目前有法可依是我们交易评估存在的政策依据的关键性问题。

4、客户已将远年房屋销售办理过户，若干年后拿着房屋合同和远年的评估报告办理剩余房产，工作人员缺乏判断依据，无法核实是现在销售还是远年销售，引起窗口矛盾。

5、老百姓对二手房交易法律意识淡薄

在实际的房产交易中，很多当事人就对房产评估的合理合法性提出质疑，主要有：房屋购卖价格是由购卖双方自愿协商确定，为何非要评估，完全多此一举，不就是为了多收一点费吗?较典型的就是继承和离婚这两种类型的房产转移登记，契税不予征收，很多当事人都想不通为什么还要评估?儿子继承老子的房产、法院判决了的房产的归属，只是来改个名字，为何评估?对此，工作人员也无很适当解释，只能用“这是国家的规定，为了减少国家财政税收流失，来过户的人都要评估”这句话给搪塞过去。面对如此牵强的解释，常有争执情况发生。随着许可法在老百姓中逐渐得到认识和了解，也会引起老百姓对法律意识的增强。

6、存量房评估成为新的腐败源

因为评估价格偏低，工作人员不予收件，不少企业、个人或中介公司为了以后能够“交件顺利”，往往采取非正规途径，这样不仅影响我局的窗口形象，也给我们的工作带来了很大的弊端。

7、利用工作人员交接班的时间差，中介机构或客户乱传话，虚假报价，并推卸责任于工作人员，引起工作人员之间及客户之间的矛盾。

二、武汉市二手房评估的建议

一是加大对房产交易的宣传，特别是契税管理条例及各种税费征收等方面的宣传，各种类型转移登记要交哪些税与费，标准如何?依据是什么?等等，让老百姓权益得到保障，同时也避免企业偷税漏税现象的发生。

二是与财政局建立联系机制，或联合办公，按月、按季或按年对外公示指导价格。价格问题由财政局相关部门把关核准，再通过共享的资源平台直接到交易部门办理转移登记手续，客户对市场指导价格不服的，由客户自行申请在指定的评估机构对房产进行评估。这样，既保证了国家财政税收资源，同时也真正体现了房地产二级市场的相对稳定，减少了老百姓的经济负担。(目前，大多数城市如上海、杭州、青岛、深圳等城市均已经取消了评估价格，直接采取市场指导价格来平衡市场，并且房产契税征收工作由财政局相关部门征收。)

三是取消房地产转移登记中价格评估的硬性规定。根据《契税管理条例》可规定为按市场经济规律办事原则，由房地产交易当事人自主决定是否委托评估。只有在房屋指定价格当事人不服时，可由当事人自行找评估机构进行评估，或按武汉市房产局和财政局相关部门根据市场行情区域划分规定(如：蔡家田小区，常青花园一区等)的市场指导价格。并对复评机构定期进行实地抽查，严格管理，杜绝不良现象。

四是加大对工作人员的业务学习和对国家政策，法律法规的学习，让我们的工作人员能更好的为民服务。

五是加强对相类城市的业务调研，学习先进城市的改革、创新成果，吸取成功的经验教训，总结类似相关业务，从而达到借鉴类比合理导向的作用。

综上所述，在市场经济条件下，二手房房地产价格已全面放开，价格评估的这一作用已不复存在，而作为定税的依据，我们的产权登记制度也应该进行必要的改革，应制定出台适应社会发展的房产相关法规、制度，切实作到有法可依，有章可循，有利于老百姓，从而我们也能更进一步切实的服务好大众。　　　　　(作者：武汉市房地产交易互换 肖黎)