二手房作为一种商品，购房者关注品质之余，价格是一个非常敏感的问题。二手房交易因为房子与房子不同，又是二次交易，价格的不确定因素自然增加，市场价格混乱在所难免。一个规范市场的发展需要对二手房的价格作出一个大体的概算，而一个理性的消费者也期待将二手房定价明细化。
　　

　　同等条件的房子，不同的价格


　　二手房以其低廉的价格和灵活的交易方式吸引了众多普通百姓的目光，但目前价格的不明确也很是让老百姓心里没底，左邻右舍差不多的房子，房价却大不相同。


　　条件差不多的二手房，价钱究竟是多少？25万合理，还是27万合理，老百姓不知道，这个标准根本没有人知道，只是说25万左右、27万左右这样一个数据。譬如，同一地段的、同等条件的几个房子，其中甲方家的房子卖了25万，对于相邻的乙方便会产生这样的想法：我家的房子与甲方家的条件差不多，而且装修还比他们家好，因此，就提出27万元的房价，或者更高，如此，对于购房者来说，条件差不多的二手房，价格却相差很多。因此在交易的过程中，很容易产生为了几千块钱讨价还价，谈不下来就中止购卖的情况。而目前，这样的情况已经非常普遍，从而导致购方形成一种盲目的不管房屋质量如何，只选择低价钱的趋低心理。


　　商品的同质不同价，是市场经济的一个悖论，房产也不例外。事实上新开盘的商品房，即使同一地段、方位、户型、面积的房子，价格都有令人惊异的差别。对于二手房而言，由于不确定因素增多，又是几经交易，价格的可变性更大。


　　另外，过高的二手房市场价格为差异性提供了更大的空间。卖房人对二手房定价过高，超出需求者希望支出的范围，房价过高，阶梯消费作用削弱，已经影响了二手房市场发展。据有关业内人士介绍，目前青岛在售二手房总价款在30万元以下的比例不超过在售二手房总量的50％，而有购购二手房意向的人90％以上希望购购30万元以下的房子。因为有能力购购30万元以上住房的人，除以投资为目标的人外，多数宁愿选择新房。


　　卖点不同，价格各异


　　为了引起购房者的注意，二手房都会表达出较有利的卖点，如交通便捷、环境优美、社区配套设施齐备、、户型佳等等，体现出不同的价格档次。然而，价格不明确的因素也相伴而生，每一个卖点在价格中究竟该占多大份额？比较难以界定。


　　此外，二手房交易双方的利益角度各异也导致了价格的非正常变动，较突出的表现就是二手房隐性交易的活跃，这种方式的卖点就是便宜。卖方为规避税费、手续费、中介费等费用，往往通过熟人或朋友联系求购方，而购房者较直接的好处就是获得优惠价格。尤其在产权登记不规范的情况下，这种现象并不是个例。


　　二手房评估期待发展


　　二手房交易既然已经形成市场，其价格应该由市场这只“无形的手”来决定，但由于我市从1999年开始开放市场，到2000年底真正形成二手房交易市场大格局，相对于整个房地产市场来说，二手房市场时间较短，发展还不够成熟。因此，更需要相应的政策配套和科学的评估体系。


　　缺少政府指导价是制约二手房市场发展的一个因素，因为目前二手房市场存在一种严重的供不应求现状，房源严重不足而需求太旺，卖方为了追求高利润，定价往往偏离房子本身的价值。在二手房交易较为成熟的城市，一些政府部门开设的中介机构比较受老百姓青睐，从一定的心理角度分析，也反映出购房者希望有一个相对权威的参考数据。例如上海专门有一个二手房指数办公室，每周出台一个关于本地区的二手房发展指数，根据这个指数的变化，市民可以在交易的时候有个心理依据，谈价钱就比较容易。地方政府指定了一个大概指导价，在其它几个方面再加以配合，提高价格透明度，对促进二手房市场将有很大的帮助。


　　二手房价格评估或许是二手房定价较有说服力的依据。价格透明度需要一个评估的参与，在很多数据采集的基础上建立比较科学的评估系统，老百姓才会放心。旧房的可比性很差，没有公开的价格参照物，即使同一栋楼，一样的户型、朝向，价格也会因为不同的业主而不一样，购房者也会因购房动机的不同而表现出不同的价格兴趣。所以评估服务就显得十分必要，用一种同样的计算方法进行测算，即使有一定的差异，在心理上也比较易于接受。

　　估价师的角色是提供一个专业性的参考依据，据评估机构有关人士介绍，目前，我市主要采用一种市场比较法进行二手房的评估，当然，也会或多或少综合使用其它的诸如成本价等各种方法。但无论采用哪种评估方法，这个评估结果既不是政府指定的物价，也不是法律见证，只是一个参考的依据。尽管现在二手房市场的价格评估比较繁琐，但是对于估价给二手房市场带来的意义而言，是不可缺少的。鞠培霞




来源：青岛新闻网

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！