百姓面对一路走红的房市，望房兴叹，都期望像股市一样，来个房市整理，期望房价

指数下沉或走平，为此记者走访了业内专家。

平抑房价的主动权在政府手中

记者：您认为房市能像股市一样，来个大盘整理或板块整理吗？

王先生：房市和股市有着明显的区别。房地产市场是一个刚性市场，市场供给弹

性小，而需求弹性大。因此房地产市场随着经济的发展、需求的走旺，会出现一路走

红的态势；但是房市热过头了就会出现泡沫经济，就会人为地提高生产成本，增加消

费支出。消费支出的增加，又反过来进一步增加生产成本，从而制约整体经济的良性

发展。

整体经济走低，较先表现为投资的减少，导致地价的下沉速度明显快于经济的走

低速度。日本近年来经济增长缓慢，就与地价泡沫有明显的关系。在日本，由于地价

泡沫，近十年来地价一直走低，许多金融机构出现融资危机，甚至有的银行由于地价

下跌导致抵押权市场价值的急剧减少而面临破产的境地。

因此控制房地市场十分重要，也是非常必要的。房地产市场热到一定程度，必须

进行大盘整理或板块整理，这也是不以人们意志为转移的，是社会主义市场经济理论

发展到今天的一个成功经验。

记者：既然房市也可以进行大盘整理或板块整理，主动权在谁手里？

王先生：要分析平抑房地产市场的主动权在谁手里，就得从分析房地产市场的主

体入手。房地产市场主体是由房地产消费者、房地产开发商、房地产中介机构和政府

组成。房地产消费者是一个个购房者或潜在购房者组成。照理说控制需求是平抑房价

的较有效手段，但由于目前房地产消费者，已像股市的散户一样，根本操纵不了市场。

房地产开发商是房地产的生产者，也是房地产开发利润追求者，因此靠房地产开

发商平抑市场，对房地产开发商而言显然是搬起石头砸自己的脚。房地产中介机构是

力求房地产市场信息明晰化的中介力量，应该说在增强房地产市场的透明度方面发挥

了重要作用，但由于既不能控制供求方，也不能控制需求方，而变得心有余而力不足。

因此控制房地产市场的主动权也只有在政府手里。政府既是房地产市场的管理者，更

是房地产核心生产要素———土地的一级供应者。只要土地管理的主动权牢牢把握在

政府手里，房地产市场绝不会过热。

严格土地管理控制市场房价

记者：能否请你谈一下政府如何控制房地产市场呢？

王先生：政府控制房地产市场的手段是多方面的，当然不外乎充当供应者和管理

者的角色。从充当供应者的角色来看，可以通过控制土地的供应量来调节市场，当市

场过热时，增加土地的供应；当市场疲软时，减少土地的供应，甚至进行土地的储备。

政府也可以通过供应方式来调节市场，对承租能力强和控制发展的商业楼、金融楼、

写字楼、别墅、高端公寓用地，可通过拍卖的方式来供应土地，而对关系到群众生活

的普通住宅，可通过招标或挂牌交易的方式来供应土地，使得地价趋于理性。5月27

日，南京市国土局就通过挂牌交易的方式，为3块地找到了“婆家”，整个过程是比

较理性的。

从管理者的角度来看，防止房地产开发商屯积土地炒地皮是较主要的管理手段。

目前南京房价一路走高的一个重要原因，就是炒地皮现象十分严重，许多楼盘的用地

都是多次转手把房价抬上来的。因此闲置土地的管理是管理土地的主要手段。这方面

政府已做了很大努力。当然政府规费的减少与建筑成本的控制，也是抑制房价的重要

手段。做到了上面几条，我想房地产市场是会走向良性循环的。

南京房地产市场存在泡沫

记者：您认为目前南京房地产市场需不需要来个板块整理？

王先生：我是一个房地产消费者，我也期望房价能低一点，但市场的发展不是以

某个人的意志为转移的。南京的房地产市场总体趋势上涨估计还要维持2－3年。这有

其客观必然性，但目前的房市泡沫也是存在的，因此强化政府对房地产市场的管理还

是非常重要的，必要时也要进行板块整理。

记者：如果进行板块整理，那么突破口在哪里？

王先生：现在，南京市民对房价高的呼声是很大的。要说对南京房地产市场整理

的突破口在哪里，我想有关部门曾做过调查：全市围而未建的土地达到94处，甚至不

少闲置土地成了垃圾和盲流的乐园。这是一个市场的悲哀。在这些闲置土地中，房地

产开发项目就超过了一半。我想国家对闲置土地的管理有明确的规定，该收回的就应

该收回，该处理的就应该处理，再拍卖或挂牌交易给有实力的房地产开发商，于国于

民都是一件好事。

土地评估必须市场化

记者：土地挂牌交易成了土地交易一个新的方式，您认为这种交易方式对培育土

地市场有何作用？

王先生：土地挂牌交易是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗

地的交易条件在指定的交易市场挂牌公布，接受竞购人的报价申请并更新挂牌价格，

根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。土地挂牌交易底价是保密的。

这种交易方式与招标不同，竞标价格是公开的，投标人可以多次竞标；与拍卖交易也

不同，一般没有专门的拍卖会场，竞标时间至少为十天。因此挂牌交易这种方式，使

投资者竞价更趋于理性，具有招标与拍卖两者的优点，这种交易方式对培育良性的土

地市场具有十分重要的意义。

苏州搞过挂牌交易很成功。前不久南京也搞过一次挂牌交易，成交了3块地。其中

的3号地块成交价高出底价3倍多。但是从另一方面来看，通过挂牌交易方式使3号地块

高出底价3倍多，应该说是不正常的。这说明底价的评估行为十分重要。如果评估行为

缺乏市场化，就会导致投资商串标，导致国有资产的大量流失。

（新华报业）