北京望京、东四环等地区二手商品住宅评估价和成交价相差约5000元/平方米———

　　之五 估售差

　　“房价太高”的喊声四起，四处托人购房的人却一抓一大把；股市动荡，但地产企业频频上市连造头富；租售比这个国际上通用的投资原则，却在北京楼市彻底被忽略，没有人投资房产的时候会想起；临近年关，新一轮潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，说不好现状，看不懂未来，看得到的是热热闹闹的一个个场景中，一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前，艰难地去空谈未来，不如冷静地看清眼下的现状，这样，也许来得更实际一些。

　　与北京火爆的新房市场存在租售比偏离、要购房需先“认筹”等怪现象一样，飞涨的北京二手房楼市也存在一些备受关注的怪现象，其中，评估价没有跟二手房价同步上涨是较受关注的热点问题。

　　■房价和评估价未同步上涨

　　“真是纳闷了，我这房子近三个月房价涨了近2000元/平方米，怎么评估价却没有同步涨？购房人要付的头付太高，所以到现在还没有出手。”昨天下午，购房人潘阳和记者抱怨。

　　中原地产、链家地产等北京知名房屋中介相关人士告诉记者：“二手房购房人较后能贷出多少公积金贷款或者商业贷款，和实际成交价没有关系，而和这套二手房的评估价有关。”潘阳告诉记者，他这套二手房如今成交价已经到了200万元，但是评估价却只有150万元。“购房人如果申请住房贷款购我这套房子，他能贷到的不是成交价200万元的7成140万元，而是评估价150万元的7成105万元，这意味着他要准备的头付不是60万元，而是至少96万元，相当于贷款额度降了25%。”

　　统计数据显示，“房龄”5年的望京、东四环等四环沿线的二手商品住宅，评估价和成交价相差约在5000元/平方米，这些区域的10年左右的二手房评估价和成交价相差更大，有的甚至到了7000元/平方米。另一个明显的现象是：9月以后，评估机构每月调整的评估价上调幅度很小，几乎滞涨，北京二手房成交价和评估价价差在继续扩大。

　　■银行“压低”评估价？

　　中原地产三级市场部负责人宫萍介绍，从香港及国外的经验看，二手房市场成交价和评估价价差10%是正常的，而眼下北京二手房市场成交价普遍高于评估价20%甚至30%的现状肯定不正常。那么，原因何在呢？

　　调查显示，目前评估机构对二手房进行评估的主要依据是按照基准地价、市场价和成本价三者加权平均所得。“三个标准中，除了评估机构所采用的市场价一般都是滞后一个月的数据外，基准地价严重滞后是主要原因。”一位不愿意透露姓名的业内人士强调。“顺义的地价都涨到了楼面价破3万元/平方米，而北京目前用来评估二手房的基准地价仍然是2006年7月出台的基准地价。基准地价偏低，评估价当然低。”

　　“9月以后，北京二手房的评估价上调浮度越来越小，和银行‘主动’做低评估价、防范风险有关。”北京城市建设开发银行某支行负责人告诉记者，“原因就是眼下房价太高，我们觉得已经偏离了房屋的价值，出现了虚高。反正对我们而言，今年的任务已经完成，在年底这种房价暴涨的情况下，做低评估价，规避一些不必要的风险是一种稳妥的做法。”

　　■业内呼吁调整“过时”价格标准

　　“普通商品房的标准都已经随着房价的上涨而调整了两次，为什么在地价和房价都经历了2007年、2009年两轮疯狂上涨后，目前评估用的基准地价还是用的2006年的标准？缴纳营业税等较低计税价格也还停留在2006年水平？”北京楼市一位权威人士坦言。

　　“事实上，如果有关部门能及时调整基准地价、较低计税价，不仅房屋评估能体现真实的市场水平，另一方面，也可以帮助那些头付能力差的购房人提高贷款余额。”某银行的人士表示。

　　宫萍表示，如果基准地价和较低计税价能够及时调整，可能眼下很多购房人和业内人士担心的“二手房税费优惠政策明年延续与否”的问题也可以迎刃而解。“建议税收优惠政策保持不变，通过上调较低计税价格来平抑避税问题、抑制过度投资需求。”

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