调控再一次触及到了房地产业更细的环节。12月12日，建设部下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（以下简称《通知》）。此举主要目的在于控制贷款风险以及保证税收。

本轮宏观调控以来，政府曾以多种手段规范房地产金融市场。而房地产估价机构出具的评估是银行提供贷款的重要依据，因此，对估价机构的规范也有利于规避银行金融风险。根据《通知》的精神，建设部将采用健全信用档案、建立资质升降衔接机制、加强房地产抵押估价管理等多项措施来加强房地产估价机构监管工作。

建设部住宅与房地产业司有关负责人表示，近期，各级建设（房地产）行政主管部门将对房地产估价机构开展一次实地检查。

业内专家认为，一些房地产估价师与某些中介公司合谋，有意高估房产，赚取差价，扰乱了房地产市场。加强监管有利于规范房地产估价机构行为。

控制不良贷款

房地产估价活动包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押等需要进行的房地产评估。而往往在估价这个环节会产生不良贷款和滋生商业贿赂。

一位业内人士介绍，在上海曾经发生过这样的案例：一个项目开盘，开发商委托评估机构作高估价，以便从银行贷到大量资金，同时“开发商内部用别人的身份证来购购房产并骗贷，甚至有的是和银行办事员串通好的”。一旦项目销售不佳，开发商还贷的压力可想而知，银行产生呆坏账的概率也增加了。

房地产开发资金对于银行贷款的依赖毋庸质疑。根据央行发布的较新数据显示，截至今年8月末，房地产业不良贷款余额1044亿元，不良率虽比年初略有下降，但仍达到6.1%。2006年以来，房地产开发投资资金来源中的国内银行贷款高位反弹。

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司副总经理曲苹说，每年各家银行都会以自己的标准选出评估机构，比如建行的打分标准包括行业贡献、往年业绩等，也会参考协会的推荐，指定若干入围评估机构。北京的一级资质评估公司约为33家，竞争愈趋激烈，所以“入围者”每年都不一样。由于抵押贷款业务只能依靠银行完成，所以评估机构需要银行的肯定以便开展这项业务。

“目前银行指定若干家评估公司的做法是一种不正常现象。”伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜认为，类似上面提到的案例是需要开发商、委托人、银行三方达成一致才能发生，作为评估机构免不了责任。“评估公司经过了国家认证，拥有独立法律人格，各家银行都应该承认其权威性。但是一旦指定，就成了霸王条款、捆绑销售，对评估公司和客户都不利。评估机构则会屈服于银行或客户，将价格做高或做低，失去了独立性。”

除了评估机构自身存在不规范操作，有内部管理和估价师从业操守的问题，目前评估机构的鱼龙混杂也是问题之一。康胜表示，需要对其进行清理和分类管理。

《通知》明确要求，各地要建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息；建立房地产估价报告定期抽查制度；房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。在资质升降衔接机制方面，建设部的要求之一是，未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构，不再具有房地产估价机构资质，不得从事房地产估价活动。

防止税费流失

据曲苹说，房地产评估机构较主要的业务来源于对公业务。比如对需要抵押贷款的公司进行资产评估，如果按照5‰的收费标准，一次评估就有至少几十万元的收入。个人委托业务，如二手房贷款，虽然单数多，但是在整个业务中所占的份额小，房价一般都在100万元以下，在这方面估价机构一般都和中介有固定的合作关系。

其中，二手房交易如果需要银行提供贷款，必须经过房地产评估机构的估价环节，以便银行确定提供贷款的数额。比如一套已住10年的住房卖方标价50万，银行是不会以这个价格作为提供按揭贷款的标准，而是由评估机构根据房子的折旧、地理位置、市场状况来给出一个评估价，这个价格通常情况下会比卖方标价低。也就是说，评估价越高，购方获得的贷款额度就越高，所需支付的头付款就越低。

“银行一般会根据评估价和市场成交价的中间值提供贷款。就二手房贷款而言，银行往往会选择一个更贴近市场成交价的数字提供贷款。”康胜说。

我爱我家提供的数据显示，北京二手房的成交均价为32万元，预计今年总体交易量将在76000套左右，其中需要贷款的比例为63%。明年北京市的二手房交易可能会冲击10万套的高点，价格涨幅会控制在10%~15%，交易比重会达到总体的60%以上。今年各大银行也纷纷将个人房贷的从一手房市场转向二手房市场。

二手房市场的活跃也令一些问题不容忽视。比如零头付（负头付），即评估价远高于市场成交价，导致银行提供的贷款数比房子本身的价格还高。康胜表示，这种情况属于个别，二手房的不良贷款比例估计在3‰。

现在二手房交易要缴纳个人所得税、营业税等，纳税额也以估价机构给出的结果为基础，并按一定税率计算卖房人的应纳税额。国家这次对估价机构重申13项管理规定，也要求估价机构要严格操作，避免一些税费的流失。

　　　　　(作者： 刘瑞婷)