2013年三季度，“国五条”后各地的房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
 

展望2013年四季度，虽然全国范围内的房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

1、 地方政策灵活调整，积极应对楼市变化

温州、芜湖等城市限购政策略有放松 。2013年8月6日，温州市的相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购购一套住宅的，即日起还可以再购购一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购购，名下之前无房产的可以连续购购二套。其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。自此，温州成为46个限购城市中头个对限购令调整并未被叫停的城市。

2、 货币稳健原则下坚持差别化信贷，房地产再融资放开信号渐强
 

2.1 货币信贷政策稳健之中体现差异

通胀压力略有抬头，货币政策稳健审慎。8月全国居民消费价格总水平同比上涨2.6%，低于全年3.5%的控制目标，但环比上月增长0.5%。在通胀压力仍在持续、宏观经济未现明显好转的背景下，1-8月货币信贷平稳适度增长。截至8月末，全国M2（货币供应量）同比增长14.7%，较6月末的14%略有回升，但明显低于5月末15.7%的增速水平；1-8月累计新增人民币贷款6.49万亿元，同比多增3912亿元。下半年新增贷款出现季节性下降，其中7、8月单月新增贷款由6月的8600亿元回落至7000亿元左右，但相较于去年同期仍呈现增长态势。9月6日以来，上海银行间同业拆放利率（Shibor）全线品种一路上行，在经历过6月“钱荒”之后，季度末资金面紧张预期再现。

2.2 房企再融资开闸预期增强
 

多家上市房企抛出融资预案。进入7月，已有多家A股上市的房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份等。如此密集停牌使得市场猜测，上市房企正集中酝酿再融资或重组事宜。8月1日晚，新湖中宝发布公告，拟定向增发募资55亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。自此，暂停三年的A股房企再融资重新开启预期进一步强化。
 

3、 土地调控体现差异化，监管力度进一步提升
 

增加住宅用地供应，严防高价地。9月25日，国土资源部召开部分城市的房地产用地管理和调控工作座谈会，要求进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，切实稳定土地市场。会议指出当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内，同时也要看到近期“地王”涌现有复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，一些大型房企加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，或债务压力下集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。
 

会议提出国土资源管理部门四季度工作目标，要加大高价地的防范力度，增加住宅用地供应。四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大，务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的头要工作目标。同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。

4、 房地产长效机制备受关注，土地、税收等多方面推进
 

长效机制草案呼之欲出。据媒体报道，国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余之后，“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，较终方案较早有望于十八届三中全会后对外公布。房地产调控长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容，目前已经起步的基础性工作包括房产税试点、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度等。新一届政府着力“促进房地产市场健康发展”，对不同场合多次提及“建立长效机制”，表明对房地产调控的态度和思路正在发生一些转变 。

5、 新型城镇化仍为关注，“以人为本”或将优化现有住房结构
 

国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，促进改善城市人居环境。近日，国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，指出加强城市基础设施建设，要围绕推进新型城镇化的重大战略部署。《意见》既利当前更利长远，既能增强城市综合承载能力、造福广大群众、提高以人为核心的新型城镇化质量，又能拉动有效投资和消费、扩大就业、促进节能减排、推动经济结构调整和发展方式转变。
 

城市基础设施建设，与民生密切相关。《意见》明确要求，优先加强供水、供气、供热、电力、通信、公共交通、物流配、防灾避险等与民生密切相关的基础设施建设，加强老旧基础设施改造。

6、 展望：土地、金融改革渐上轨道，建立健全长效机制成为导向
 

四季度热点城市的调控力度不会放松，部分城市仍可能有微调。“国五条”及地方调控政策出台短期内对市场起到了较为明显的抑制作用。但是由于部分热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，而供应却出现紧缩，供需矛盾依然突出。同时企业预期的持续看好使得近来城市土地市场“地王”频现，未来这部分城市房价上行压力仍然较大。在当前一二线城市仍继续呈现“高温”的情况下，调控力度仍将坚持不放松。但与之相对的是，部分城市经济下行压力增大，房地产仍较为低迷，房价上涨压力不大，政府也可能考虑在政策允许范围之内做一定调整，引导房地产市场活力，从而来推动经济，如舟山、珠海、金华等非

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