此前，我们向各位读者介绍了购楼时杀价和砍价的一些小技巧，不过，如果各位希望在杀价砍价时底气更足的话，较好能够对自己心仪物业的评估价值有个大致的了解。物业评估是一个非常专业、非常复杂的问题，为了更深入浅出地向读者讲解评估方面的问题，本报专门请教了来自广东房地产评估协会的两位 评估师。

　　本期专家有——

　　陈少阳先生（广东房地产评估协会评估师）

　　具有房地产评估师、土地评估师、资产评估师等多种专业资质，对一手房地产的评估和定价特别熟悉。苏少青先生（广东房地产评估协会评估师）

　　具有房地产评估师、土地评估师、资产评估师等多种专业资质，特别专长于二手房地产的评估。

　　在切入房价话题时，陈少阳和苏少青一致认为，广州市房地产业发展迅猛，十多年来一直走在行业前列，不管是一手还是二手房，都有数不胜数的交易案例，整个交易市场发展非常成熟。楼市价格的变化，不是仅凭几个人就可以决定的。事实上，楼价按市场的比较价格定位，已成为目前广州房地产市场经济运作规律的普遍选择。因此，总体上来说，目前广州市大多数房地产开发商对楼盘产品的报价都比较符合实际，价格水分不多。他们多次强调，只有明确广州房地产交易市场的运作越来越规范的前提，谈楼价的评估才会更有意义。

　　苏少青认为，房产价格估算是一个非常复杂的过程。不仅房价的影响因素非常多，就从评估方法的采用上看，如采用的评估方法不同，也会导致评估的价格的差异。比如商铺、写字楼等用于经营、有收益的物业，采用收益还原的方法，评估出来的价格有可能与采用市场比较的价格会有一定的出入。而同一套房子，用于居住与用于商用经营两种不同性质的用途，在评估出来的价格上，也会有一定的差别。同样，房子50年使用期的价格与70年使用期的价格，也是不同的。所以，只有对影响因素的不确定性有足够的认识，才能真正有助于把握楼价。

　　第１道板斧：了解信息，对比价格

　　可能很多人会觉得楼市的价格难以分清真假。不同地区的房子，价格往往会有所不同；而不同的小区楼盘，这边的价格与那边的价格也可能会有很大的差别；甚至同一栋楼不同单元的价格，有的也是不一样。这是怎么回事？可能很多人会用诸如“好”与“差”等比较抽象的词来形容，至于具体是什么原因就不知其所以然了。

　　出现这种真假难辨的情况时，专家提醒说，可以对付的种办法就是：了解信息，对比市场的交易价格。也就是说，有意置业的人士，在判断对方楼价是否合理时，可以从市场信息入手，收集附近一些相似类型的交易案例资料，加以分析比较，价格相去太远的则要慎重考虑。这种方法是市场比较法的简化运用。置业者通过与相似案例的比较，可以初步判断房价是否合理。

　　他山之石，可以攻玉。陈少阳评估师认为，市场比较是一种常见、有效的估价方法，它通过与相似交易案例的比较，确定房屋价格。开发商在测算楼价时，可能会以项目开发建筑成本、利息、合理利润、销售费用等相关费用总额来计算。但是在广州市房地产交易市场上，各种类型房产的成功交易案例非常多。从某种角度上来看，已有的同型同质相似楼盘的价格，影响、决定着周围其他楼盘的价格。除非有其他方面的特定原因，否则任何人都不会去选择明显高于市场价格的物业。

　　在谈到采用本方法的注意事项时，苏少青评估师提醒一定要注意使用年期对价格的影响。他介绍说，法定使用年期（不同于房屋的物理耐用年期）不同，可对房子的价格造成非常大的影响。一般来说，使用年期越长，房子相应的价格就越高。在对房子价格的比较时，可适当进行一些调整，以增强价格判断的准确性。

　　第２道板斧：逐个击破，解剖楼价

　　事实上，“知其然”是不够的，只有“知其所以然”才能在事前做到心中雪亮，真真正正当一回事前诸葛亮。也就是说在购房时，了解房价构成的各种因素，对于正确判断房子是否物有所值，具有非常重要的作用。

　　苏少青评估师介绍，在房地产评估领域上，被确认能够影响房价的因素非常多。而且不同的房产，在不同阶段，各个价格影响因素的侧重也不同。产品所处的位置、景观、类型等，都会反映到产品的价格上。比如，正常情况下，广州高层建筑在12层以上的，每增加一层，每平方米的价格一般会增加100元左右。对于环境、结构、种类、式样、材料、装修、设备、物价、期日等等因素，全面考虑、准确判断，是估算房价的关键。他认为，可以简单从下面三个方面来分析楼价的构成因素及其影响程度。

　　招：从楼盘所处的地域方面来分析房价。

　　苏少青举例说，房地产较重要的三个方面是“地段、地段和地段”。事实上，地段在房地产评估当中，所占的比重往往达到40%。由此可见，在房地产领域中，地段对房产价格所起到的影响非常大。从较简单一方面讲，地段所决定的地价，将直接分摊到房价中。他认为，在估计房价时，对于地段的影响一定要有足够的重视。

　　其中，要特别注意的点是区域的环境因素。头先，房子所处地域的升值前瞻性，也即就是房子所处地段的发展潜力及未来房子是否有升值的空间。其次是房子所处的区域生活气氛和人文环境，它们可以直接影响到居住的心情及居住的舒适度。再者，是房子所处地方的区域形象及治安环境。点是周围区域的学校、幼儿园、菜场、商场、医院、银行等公共配套设施，它们也是构成影响房价地域因素的有机因素。第三点则要考虑到的地域因素是公共交通等方面的因素。

　　招：从楼盘内部结构等方面来分析影响楼价的个别因素。

　　这方面是造成相同区位、相同地段，不同楼盘、不同单元房价差别的主要原因。影响楼价的个别因素，主要是针对物业品质来说的，它涉及到建筑风格、装修标准、户型结构、实用率、容积率、绿化率、会所等方面的内容，能够直接影响到楼房的经济性、适用性、耐用性和舒适性。这也是影响楼价的重要因素。

　　陈少阳评估师认为，在这一点上，要注意的事项非常多，比如说注意平面设计是否有新意、房形结构是否流行。具体来说，要考虑的因素头先是楼盘的规模，其中包括楼盘的内部相关配套、社会影响力等内容；其次是面积、朝向、实用率情况、通风情况、采光情况、一梯几户、户型等有关房屋平面设计的因素。此外有房子建筑选材、地面、厨房、卫生间、门窗等方面的装修情况；还有，有关智能化、电梯、消防、停车场、卫生设备、清洁维护等必要的设施；再者是有关大堂、会所、外立面等外观情况。

　　第三招：从楼盘的物业管理、营销情况、工程建设进度来分析影响楼价的因素。

　　当前业内有一种非常流行的说法是：“没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格”。价格是影响着楼房销售的主要因素。所以作为房地产开发项目整体的构成环节，楼盘的物业管理、营销情况、工程进度等必定对楼价造成一定的影响。在判断楼价是否合理时，这方面情况也是我们应仔细考虑的内容。

　　一方面，楼盘的物业管理队伍、物业管理费用、营销组织、包装、广告等方面，会直接提高楼盘建设资金的投入；另一方面，由于实行商品房预售制度，按规定开发商在完成项目投资的相应份额后，就可以在市场上进行销售。从某个角度上来说，导致了消费者提前购购还没有完成的产品。消费者这种购购行为，会间接地承担了部分工程风险。这就要求在估算房价时，特别是对于正在建设中的项目，要充分考虑到工程所附带的风险。

　　第３道板斧：综合分析，寻找差距

　　时势造就了不少个性十足的明星，大众口味正是个性风格的普及和模仿，这多少应验了“物以稀为贵”的老话。陈少阳认为，对于楼房整体价值的分析，不仅要充分考虑到影响楼价的因素，而且要通过对各项因素的综合比较，分析楼盘卖点，才能真正判断是否物有所值。对于那些个性化特征明显的楼房来说，这方面显得特别重要。不可代替性的特点越突出，它所赋予楼房的价值就越大。

　　对于能够真正反映区位特征并具有特色的楼盘来说，区位的优势不再有完全的统一标准，这需要根据个人自己的生活和事业要求进行各有侧重的选择。同时，楼盘所营造的文化氛围、人文底蕴，越来越受到人们的认同和重视。时下广州，就有不少打出文化旗帜的楼盘，多数也都取得非常好的战绩。

　　另一方面，要充分注意发展商的实力，加强品牌价值的估算。企业品牌的树立和提升，离不开产品开发和服务的全过程投资。企业的可持续发展，已成为现代企业的共识。苏少青认为，开发商打造品牌过程中，所提供的诸如小区配套、售后服务、物业管理、宣传广告等投资费用，必会分摊到房价中来。从当前情况来看，开发商打造品牌的投资，分摊在房价的比重逐步增加。

　　较后，作为购房居住的个人，还要注意区分房屋实用率和实际可使用程度的影响。陈少阳强调，单纯一个实用率数字，无法充分体现房屋的实际可使用程度。个人购房，更多的还是关心它的使用价值。三角房、不规则房等情况，并不影响房屋实用率的计算，但对房屋的使用程度，却有很大的影响。所以他认为，作为个人在估算、比较房价的时候，考虑房屋实际可使用程度，比实用率来得更有用。

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