“非典”改变了我们的生活，但是，“非典”是否也改变了与我们联系越来越密切的二手房市场呢？且听岛城几家中介公司各自的观点。


　　市场影响不大发展趋于平稳


　　“非典”的突然到来，影响了人们的正常生活，但对二手房市场来说，“非典”的影响并不大，房屋的交易量无明显变化，与往年基本持平。


　　或者说，同去年二手房市场的超级红火相比较，近期二手房市场的发展已经逐步趋于平稳。其原因主要有以下几个方面：去年，岛城二手房交易市场异常火爆，主要是由于岛城基础设施的大规模建设以及旧城改造步伐的加快，出现了很多需要过渡性或长期性居住的拆迁户，由于当时市场上可提供的一手房数量极其有限，因而导致这部分购购力转向二手房市场；另外固有的二手房需求群并没有随着市场的变化而减少，从而出现了市场供求关系的失衡，导致了房价上涨，市场活跃；而今年大量新盘相继推出，商品房与经济适用房大量投入市场，大大弥补了住宅供应的缺口，加大了二手房未来市场的供应量，无疑也对购房者提供了更多的选择余地，购房者可以根据自身的需求，更加仔细地选择适合的住房。与此同时，原本打算购购二手房的人，可能被新推出的商品房或经济适用房所吸引，二手房需求量就会下降。但因为二手房市场具有一定的滞后性，一般在新盘开始销售后的三到六个月才会出现二手房，所以新盘的推出对二手房市场并不能起到快速直接的影响作用，但是由于现在的二手房并不便宜，而新推出的商品房就会吸引一些原本打算购又不急着购二手房的人，而经济适用房让一些拆迁户和中低收入者也有了盼头，这对于原本供求紧张的二手房市场来讲，减少了对二手房的需求，起到了释放压力的作用。需求量的下降与供应量的增多意味着供求接近平衡，二手房价上升的空间也就相对缩小很多，因此，今年的二手房价已经开始日趋稳定，并在局部地区出现小幅回落。

　　对市场的影响正在逐步显现


　　“非典”对旅游业、餐饮业、娱乐业、交通运输业等造成了影响，对二手房市场也同样产生了一定程度的影响，这主要表现在以下几个方面：外来投资购房人员数量的明显减少。另外，二手房交易形式也开始呈现两极分化的趋势：一方面二手房购卖客户入市人流趋淡，4月、5月客流量比3月降低50％。另一方面，电话和上网查询房源的人数显著增加，购房者的购房方式正在发生变化。更为重要的是，从二手房的成交量来看，总体开始呈下降趋势；与3月份相比，4月份和5月份上半月成交量下降30％，5月份下半月略有回升。但总的说来，这段时期，对一直上升的二手房房价产生了很大影响，二手房价格升势开始减缓，交易速度放慢。


　　同购卖市场相比，二手房的租赁业务影响更为明显，由于我市对外地务工者的暂行控制措施，四方区、李沧区房屋租赁受影响，从各分店及总部统计数字来看，房屋租赁成交量明显下降；4月、5月两个月的成交量只达到3月份成交量的80％，同时房屋租赁价格也呈现下滑趋势。


　　可以说，“非典”对岛城的二手房市场造成的影响，正在逐步显现出来。


　　市场变化的导火索

　　近来，岛城二手房市场发生了系列微妙变化：一、二手房价位涨幅下降，房价总体趋于平稳：今年1－3月份，房价平均每月以5％的速度增长，而4－5月份则不到2％；二、中介企业面临整合：5月份总体中介交易量下降；大公司停止扩张，开始进行内部裁员与调整；某某公司关门倒闭；某些个体中介“多业并举”或准备改行。三、银行二手房信贷条件提高：3月份之前，1980年的房子可以贷款，而4月份开始1986年以后才可以贷；等等。


　　以上变化，表面看来，是非典状态下的市场反应。仔细分析，“非典”只不过是这种变化的导火索而已，根本原因则是中介市场自身发展的必然结果，其中包括一个行业由无序到有序的发展规律；行业内部优胜劣汰的竞争规律以及二手房作为商品遵循的价格必然要回归价值的价值规律，等等原因造成目前市场的变化。


　　市场结构调整步伐加快


　　据广宇房产统计显示，自4月下旬以来，岛城二手房交易也因“非典”而受到一定程度的影响。较明显的是，看房的外地人数的减少和本地购房者看房次数的减少，使得近期内二手房成交量受到了一定影响。市场中二手房供应量增多，委托价格略有下降，而同时，“非典”对消费者心理产生了较大影响，尤其对外籍购房人士的冲击较大，从而使青岛市的高端市场受到较大的冲击，促使市场结构调整进一步加快。


　　应该清楚的是，由于“非典”的原因，不少外省市、海外人士暂时无法来青购房，住房的即期消费会变成中远期消费，楼市会有一个滞后的反应，但“非典”过后，这些消费需求还会释放出来。由于岛城楼市中约70％的住宅消费对象是本地居民，在宏观经济方面没有较大受挫的情况下，“非典”对楼市不会构成太大威胁。自进入5月下旬以来，岛城二手房交易数量呈现缓慢增长态势，交易成交价格平稳，因此，我们完全有理由相信，经过这场无硝烟战争洗礼后的青岛楼市必然更加成熟健康。


　　成交量保持平稳市场冲击不大


　　从青房置换各分公司综合的交易数字分析，二手房置换行业受“非典”的冲击不大，成交量保持平稳发展。


　　之所以如此，与以下几点有密切联系。是市政建设的发展带动了二手房市场的发展，如2008年青岛奥运场馆、商务区域等规划和建设，为二手房市场投资居住形成新点。，购购二手房的观念越来越被市民接受，特别是目前大量商品房价格未见松动，而二手房交易相对集中的多在城区，房价低于临近商品房，基础设施和公共服务比较完善，从而导致二手房市场的平稳发展。较后，政府相继推出的系列政策也为二手房市场发展提供了有力环境。如青岛市住房贷款担保推出的公积金贷款担保业务，使公积金贷款办理流程相对缩短，金融行业也在今年开展了按揭转移等有关二手房的新业务。 本报记者鞠培霞

来源：青岛新闻网

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