迫不及待签订了杭州份“房改房转让意向书”的陈先生和邢女士，在1999年见证了杭州楼市正在到来的“黄金时代”。在冰火快速转换的过程中，杭州楼市更加坚定地走上了品质地产之路。这时候，绿园、白马公寓和金都华庭这“三驾马车”，把杭州楼市推向了品质化的高层公寓时代。

陈先生和邢女士见证了楼市的黄金时代

经过半个月的洽谈，陈先生卖掉了劳动路一套两室一厅的房改房。这套杭州市的顶楼房源约64平方米，交易总价为12.8万元，折合单价约2000元/平方米。

当然，这已经是10年前的房产交易案。对于杭州房地产市场来说，这宗交易具有划时代的意义。1999年5月下旬，当时72岁的房东陈先生和68岁的购家邢女士签订了杭州历史上份“房改房转让意向书”。

为什么是转让意向书而不是销售合同？因为这时候杭州还没正式出台房改房上市政策，但已经指日可待。早在1997年3月，浙江省政府就已经下发通知，提出要开展房改房上市交易的试点。同年12月，浙江省住房改革委员会也颁布了《浙江省房改房进入市场试点暂行办法》。上海、重庆、宁波、大连等城市都已经率先允许房改房上市。

果然，陈先生和邢女士在半个多月之后等到了新政策的正式出台。1999年6月15日，《杭州市市区房改房上市交易管理试行办法》在千呼万唤中正式颁布实施，这个被期待了两年多的新政策终于尘埃落定。从此，房改房终于可以自由转让了，“先上车再购票”的陈先生和邢女士之间终于可以办理产权过户手续了。

那么，为什么陈先生和邢女士都要这么“急不可耐”呢？陈先生和老伴已在这套刚刚卖掉的房子里生活了20多年，由于他们的孩子住在城东的景芳小区，所以也想在景芳一带购一套面积大一些的新房。

购家邢女士则认为这套住房的价格非常实惠，同类地段商品房的售价差不多要5000元/平方米，而这套房改房虽然已有23年的房龄，但单价只需约2000元/平方米；即使三五年后再碰上拆迁，按2200元/平方米的货币安置价也是划算的。另外，购了房后，即将上小学的外孙女也不用换 上学了。

陈先生和邢女士的不同需求，生动地反映房改房上市这个新政策的深远影响。头先，它实现了杭州楼市房源供应的瞬间扩容(让邢女士可以购到房子，)，仅从1993年到1997年，国家出售给个人的房改房已达原有公房的50%以上，是1996年杭州商品房竣工面积的11倍，即使有20%的房改房居民入市交易，就有近300万平方米存量房地产参与流通。这次房源扩容，真正启动了杭州的二手房市场。后来活跃在杭州楼市的一批品牌房屋中介公司，就是在这个时候开始登上了历史的舞台。很快，杭州又出台了二手房公积金贷款及商业抵押贷款办法，进一步推动了二手房市场的繁荣。

同时，这个新政策在短时间内制造了一股强劲的购购力(让陈先生有钱去购更大的新房子)，这股改善型需求有力地推动了商品房市场的发展。

此外，更市场化的房产思维因此逐渐成为主流。对于那些还没有购下公房的家庭来说，这个新政策从本质上促使他们下定购购的决心——房子是一种商品，由公房演化而来的房改房也不例外。正如时任杭州大学房地产研究所所长张法荣教授(后来他成了郡原地产总裁)在当时所作的分析：房改房上市政策“进一步树立住房商品化、私有化和住房的财产观念，从而在思想意识上有助于建立符合社会主义市场经济要求的住房消费观念，推进房地产市场消费主体的进一步扩大和成熟”。

这个新政策所产生的一系列连锁反应，给即将振翅高飞的杭州楼市清空了障碍物。迫不及待签订了杭州份“房改房转让意向书”的陈先生和邢女士，在1999年开启了杭州楼市正在到来的“黄金时代”。

“非典”与“20%个税”的行情隐喻

“我认为市的房价以后会跌，而房改房允许上市后，房源增多，这也自然会影响到房改房的评估价格，因此还不如早早动手。”

这是杭州“房改房转让人”陈先生迫不及待把房子卖掉的另一个重要原因。但是，杭州楼市总是喜欢让人出乎意料。房改房上市政策正式出台后，杭州房价不仅没有因为二手房源的激增而下跌，反而开始了一轮爆发式的上涨，一直要到2003年“非典”的到来，才暂时停下了狂飙突进的步伐。

2003年上半年，突然袭来的“非典”取消了人们的许多日常活动。各行各业都在“非典”肆虐的时期陷入冰封期，房地产也不例外。人们暂时停止了看房计划，取消了购房决策，原定于5月份举办的浙江省第十届房地产博览会，也因“非典”延期到了6月下旬。

当然，类似消息还不止“非典”。早在2003年1月，国务院高层拍板，冻结了包括杭州在内的全国20个城市**建设立项。对**抱着极大热情的杭州楼市也头当其冲迎来了当头一棒，要知道早在两三年前，就有楼盘打出了“**物业”的旗号，“**一响，黄金万两”的楼市逻辑早就被广泛认同。

由于房价的持续上升，“泡沫论”也在这一年笼罩了杭州楼市。由于新华社等诸多媒体对杭州楼市是否存在泡沫进行了一系列的报道，并在全国范围内引发了对“杭州现象”的大讨论。当时的国家建设部和国土资源部，还因此专程派调查组到杭州进行实地调研。

这一年的6月份，央行发布了的“121号文件”(《关于进一步加强房地产信贷的通知》)，明确发出了“缩紧银根”的信号：规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，贷款期限较长不得超过2年，等等。

但是，等到“非典”一结束，压抑了近半年的杭州楼市开始吹响了“井喷”的号角。人们只好又开始用“扶摇直上”或“高歌猛进”等速度性的词语来形容“井喷”的房价。到2003年下半年，杭州已经很难找出均价已在6000元/平方米以下的房子。

央行121号文件影响力也在一片涨声中几近“销声匿迹”。2003年10月，国务院又发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，当时有分析人士指出，“121号文件打了房地产业一记集体耳光，而国务院新通知的功效则是摸一下痛处”。在一打一摸之间，政策风向的转变耐人寻味。

当然，飙涨又遭遇了“痛打”。2004年初，央行出台了《贷款风险管理指引》，各大商业银行普遍将个人按揭贷款头付比例从较低两成上调至三成，有的甚至停止对部分别墅、商铺项目发放按揭贷款。与此同时，出于抑制炒房的目的，杭州市从2004年1月1日起开始对二手房出售收益征收20%的个人所得税。该政策实行后，上家迅速把20%个税转嫁给下家，二手房市场在短期内表现出了房价的高涨和成交的萎缩。这随之影响了一手房市场，杭州楼市再一次陷入了浓厚的观望氛围之中。

打疼了以后照例还是得摸一下。2004年9月份，20%个税政策又在一片质疑声中隐身，由必须征收改为“主动申报”。也就在这个时候，购房者开始流露出了“屏不牢”的情绪，房价又开始了井喷性的反弹。

每一次压抑，都带来了更为强劲的反弹。这样的行情运行规律，还将在未来几年持续不息。在冰火快速转换的过程中，杭州楼市更加坚定地走上了品质地产之路。国家对房地产市场的宏观调控手段，也越来越精妙，越来越市场化。

杭州公寓的精神源头

绿城·桂花城、南都·德加公寓和新金都城市公寓，这“三驾马车”拉动了杭州多层公寓的品质进程。

后来，这“三驾马车”的制造者，又不约而同地跨出了杭州城西的“根据地”，在杭州市重新再造了品质的“三驾马车”，把杭州楼市推向了高层公寓时代。这“三驾新马车”是绿园、白马公寓和金都华庭。

那时候，杭州的房地产开发主要还是以多层住宅为主，以“创造城市的美丽”为格言的绿城，把新古典建筑的气息更浓烈地宣泄在黄龙商圈的绿园项目上，从而开创了杭州楼市的“精品高层住宅”时代。绿园的新古典建筑讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系，让建筑在转折、进退、高低错落中增强光影变化。

与此同时，当时杭州楼市的另一家领军房企——南都团队正在武林广场边上书写截然不同的建筑审美语言。作为现代派建筑，白马公寓采用了富有质感的纯白色作为主色调，令人向往但又让人不敢轻易靠近。白马公寓更是在住宅的空间形态上完成了富有魄力的变革，它坚持大开间设计，开间达16.8米；它的全部户型均双卫设计，部分经典户型头创南向阳光浴室，浴室面积达13.5平方米；它了杭城头家空中别墅型高端公寓，三层跃层带室内或露天泳池及观景露台……在当时，这一切差不多都是在挑战购房者的想象力极限。

同样位于武林商圈的金都华庭，则以生态庭园来淡化人们对高层公寓的接受障碍。金都华庭实行人车分流，以确保小区庭园的完整性；每幢建筑底层都建了架空层，扩大了庭园的空间感；临河绿化带，则建了高尔夫球推杆练习场。如今，人车分流或架空层，早已成为主流楼盘的“标准配置”，但在那个时代却是非常具有领跑性和标杆意义的。

可以说，绿园、白马公寓以及金都华庭是杭州高端公寓的奠基之作。如果没有它们，杭州后来的一系列高端公寓必将摇摇欲坠。在杭州高端公寓的血缘谱系中，绿园和白马公寓是较主要的源头。

后来，白马公寓滋生出了银马公寓、新白马公寓等高端公寓项目，甚至还演化出东方润园以及九树公寓等杭州高端公寓史上极为重要的范本性项目。

后来，绿园滋生出了绿城·春江花月、绿城·玉兰公寓以及国内其他城市的绿园或新绿园项目，它们成为了绿城新古典产品系列中极为重要的一支。

后来，绿园和白马公寓还共同孕育出了杭州高端公寓史上另一个极为重要的项目——绿城·深蓝广场。2004年，绿城在白马公寓附近的土地上，完成了新古典建筑和现代派建筑的聚合与重构，隆重推出了绿城·深蓝广场。或者我们可以这样说，绿园在白马公寓的主场上，诞生了气宇轩昂的新一代——它就是绿城·深蓝广场。再后来，绿城·深蓝广场，又生出了绿城·蔚蓝公寓和绿城·蓝色钱江等在销售上创造了神话的高端公寓项目。

或许，正是这样的血缘交织与精神重叠，才使后来的杭州高端公寓市场拥有了更为繁盛和精进的景象。