市场概览

1999年第3季，北京外销写字楼新增供应持续增加。虽然本季市场吸纳量

较上季大幅上升，但市场整体供过于求的不平衡局面却更甚于从前。写字楼

整体空置率仍然上升，而市场租金和售价亦持续下滑。

国有企业实行股份制及重组改革继续为北京写字楼市场注入新的需求，

而此类需求在本季写字楼市场的吸纳过程中发挥支持作用。国内企业中以信

息科技、金融及保险类等为发展较迅速的企业，亦成为消化北京写字楼供应

的重要力量。

本季度新落成的写字楼物业中，部分是北京为国庆五十典的

项目，如国贸大厦二期及时代广场等。而将于1999年底至2000年初落成的项

目还有东方广场期，远洋大厦等大型项目。虽然那些新落成的写字楼物

业一方面将北京写字楼物业的技术指标及质素方面提升至的高水

平，但另一方面亦同时加剧了市场供过于求的不平衡局面。

经济情况

1999年1月至9月，北京全市国民生产值达1531亿元人民币，与98年同期

比较增长10.9％。在产业的带动下，尤其是高科技产业及重工业的高速

增长，使整体经济可保持较快的增长。本年头三季的实际利用外资近21亿美

元，与去年同期比较增长5.2％，而同时期之协议外商投资仅为14亿美元，与

去年同期比较下降了13.2％。

北京经历了1993至95年的通胀高峰期后，在1996年商品零售价增长出现

戏剧性的下跌，而97年亦持续下跌，直至1998年更出现负增长。但在1999年

头9个月却较去年同期上升了0.5个百分点，至98.8，但仍然处于负增长的水

平。

新增供应量

1999年第3季度新增之写字楼供应量达274000平方米，而目前正在兴建的

大型项目还有长东安街的东方广场及西长安街的远洋大厦。预计1999年第4季

至2000年第1季将是北京下一轮优质写字楼供应量的高峰。预计此两季分别有

42万及33万平方米的写字楼面积落成，这无可避免地加剧了北京写字楼市场

供过于求的矛盾局面。

租金走势

自1997年以来，很多外资公司进行大规模的扩展，导致该年内有大量写

字楼被吸纳。但如今此类需求已渐被市场消化，并逐渐减少。与此同时，国

内企业对写字楼的需求开始增长，但此类租户承担高质素写字楼租金的能力

有限，因此逐步带动市场租金下调。目前，北京写字楼平均租金报价为每月

每平方米实用面积26.2美元，较上季下调7.2％。

售价走势

1999年第3季北京写字楼销售市场依然交投淡静。由于租金持续下跌，无

可避免地削弱投资兴趣。过去三个月以来，写字楼销售市场的少数成交中，

绝大部分属于国内公司购购自用。1999年第3季北京优质写字楼平均售价报价

为每平方米建筑面积2630美元，较上季下调1.2％，而回报率仍维持于7.9

％。

供应量、吸纳量及空置率

1999年3季外资公司扩展的情况大为减少，但另一方面，国内需求的崛

起，大大支持了本季写字楼市场。在本季，单在以国企需求为主的西城区及

海淀区的写字楼吸纳量已有12万平方米，占本季市场总吸纳量的40％。虽然

本季吸纳量颇高，但空置率仍继续上升，达33.5％，较上季增加0.5个百分

点。

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平均租金报价

地区 总建筑面积 空置面积 空置率 乙级 净吸纳量

（平方米） （平方米） （％） （每月每平方米美元） （平方米）

（以实用面积计算）

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朝阳 1701823 552447 32.5 34.6 24.1 60999

崇文 51980 4868 9.4 — 19.3 12934

东城 554168 134816 24.3 28.5 24.0 51173

海淀 126700 46275 36.5 — 26.3 36579

西城 822945 309224 37.6 32.0 25.8 25463

宣武 51853 25927 50.0 — 22.1 13000

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（世邦魏理仕环球研究及咨询部）