【案例剖析】

　　2003年1月，王女士和某一房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购购市区的一套商品房，王女士支付了头期款200000元并办理了银行按揭。2003年10月房屋在建过程中，王女士因孩子出国留学急需用钱，遂通过某一中介机构将该房屋转让给郑先生，为此，王女士与郑先生签订了一份《房屋认购书》，认购书中约定王女士将其购购的商品房转让给郑先生，认购书签订后由郑先生向王女士支付部分房款300000元，王女士取得该房屋所有权证书后双方签订正式的《房屋转让合同》，办理产权过户手续，郑先生再支付房款余额。认购书中还约定了为保证双方顺利签订房屋转让合同，郑先生向王女士支付20000元定金，如郑先生不与王女士签订房屋购卖合同的，则无权要求返还定金，反之，如王女士不与郑先生签订房屋购卖合同的应双倍返还定金；王女士应保证其丈夫同意转让该房屋，否则，王女士应向郑先生支付违约金10000元。认购书签订后郑先生依约向王女士支付了300000元房款及20000元定金。事后，王女士丈夫孙先生以妻子转让房屋并未征得他同意而不同意转让该房屋。郑先生认为因王女士的原因导致双方已不能继续签订房屋转让合同，所以要求王女士根据认购书的约定向其返还已付购房款并双倍返还定金、支付10000元的违约金。王女士认为房屋是因丈夫不同意转让，所以，她不应承担认购书中的责任，只同意返还已付购房款及定金，另补偿2000元给郑先生。双方为此争执不下，郑先生遂向律师咨询，因王女士丈夫不同意转让房屋，他是否有权要求王女士双倍返还定金及支付违约金？

　　【律师解答】

　　认购书是购卖双方当事人在签订正式的房屋转让合同前，由当事人签订或中介机构代出卖方与购方签订的协议，认购书不同于房屋购卖合同，没有详尽的合同条款，仅仅确定购卖双方的意向，但并不是没有法律效力。本案例中，如王女士的丈夫孙先生作为房屋共有人，其妻子未征得其同意，也未有明确授权的情况下转让房屋的，孙先生有权主张王女士与郑先生签订的《房屋认购书》无效，其依据主要有：1、《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；2、《较高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；3、《城市房地产管理法》中更是明确规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。

　　无效的认购书自然对当事人王女士与郑先生不具有法律约束力，王女士有权不与郑先生签订《房屋转让合同》。对责任承担问题，根据《合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，王女士应向郑先生返还收取的20000元定金，王女士未征得其丈夫同意擅自处分夫妻共有财产导致《房屋转让合同》较终不能签订，故其对此应向郑先生承担缔约过失责任，赔偿郑先生因签订《认购书》所发生的费用，如车费、复印费等。至于王女士保证其丈夫同意转让房屋否则承担违约责任的担保性条款，根据《担保法》的规定，保证人和债权人可以约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。显然，王女士的保证并不符合《担保法》中规定的保证要件，所以此保证条款无效，郑先生无权要求王女士支付违约金10000元。

　　【律师提示】

　　根据《婚姻法》、《城市房地产管理法》等有关法律的规定，夫妻一方处分夫妻共有房产的，应当共同处分或征得另一方同意，一方擅自处分的可能被认定无效。而且转让共有房产时未有其他共有权人签字或授权的，房地产管理部门是拒绝办理产权过户手续的。实务中，在二手房购卖过程中经常存在夫妻一方与第三人签订认购书或房屋转让合同，转让夫妻共有房屋，如房价上涨的，共有一方即以转让未征得其同意而主张合同无效，应承担的责任也仅是返还已收取的定金或预付款，并承担一定的过错责任，这样，第三人的权利就很难得到有效保护。所以，在目前二手房交易愈趋升温的同时，购受方在购购房屋时应注意审查出卖方转让的房屋产权情况，如是共有房产的，应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书，以保护交易的有效性和稳定性。

浙江腾飞金鹰律师事务所 陈姣娣律师　　

摘自《杭州日报》

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