房产交易不像其他商品交易那样可以“银货两讫”，如何确保交易资金的安全就成了大问题。二手房交易双方在签订房地产购卖合同，交付部分或全部房款后，才能到房地产交易办理产权登记、审核、过户等手续，这样就形成了一个时间差，容易导致欺诈行为的发生。如何才能在购卖之间建立信任的支撑点，搭建安全的交易平台？目前可行的方法是，通过第三方介入，对购卖进程及房款进行全程监控。

　　第三方之一：商业银行

　　工商银行推出二手房资金划付承诺函业务。银行通过对交易过程和购家借款能力的评估后，给出贷款承诺，并将购家的头付款先存在银行的监管账户中监管起来，等产权过户和银行抵押手续办妥后，再分别将头付款和银行贷款划至卖家指定的账户。办理了该项业务，购家不用担心付了头付款的安全，卖家也不用担心收不到尾款。该项业务还对手拉手客户开放，双方可以直接到银行办理抵押、贷款手续，并委托银行办理交易、过户手续，双方还可以省下房产交易中介费用。

　　购房者阮先生与卖家谈妥房子成交价为50万元，头付款30%。双方到工行按揭网点后，阮先生向银行提交资料(身份证、购卖合同及借款申请所需的相关资料)，银行当场进行审核。审核通过后，购卖双方就与银行签订《资金划付承诺函》，阮先生同时签订《个人住房担保借款合同》(贷款金额35万元)，另外保险等事宜也同时完成。随后银行和与其签约的专业从事按揭服务的中介公司为阮先生和购家办好了全部的产权过户、抵押登记等手续。在产权过户之后，银行就将帐户中的头付款15万元转到卖家指定的账户，在抵押手续办妥(即银行拿到他项权力证明)后，35万元贷款也划至指定账户中。由此，在工商银行、房地产交易和按揭服务公司的合作下，阮先生和卖家安全地完成了整个二手房交易过程。根据图一的交易费用表，阮先生实际共需支付各项税费12680.5元，上家则只支付500元左右的费用。

　　另据工行房贷专家透露，如果购家仅要求头付款监管，不在银行贷款，工行同样可以提供头付款监管服务。如果上下家要求银行在取得收件收据(将材料到房地产交易)后就把房款给上家(约比他项权证放款早三周)，那么只要能有一定资质的中介公司担保(担保费收取见图一)，银行可以见收据放款，以满足购卖双方尽快交房的需要。

　　第三方之二：管理公司

　　普陀房地产交易市场推出资金保障服务。该项服务由普陀房地产交易管理有限责任公司承担，在该市场进行二手房购卖交易，管理公司作为中立的第三方介入，进行全程监管。资金管理时间自房款解入管理公司账户之日起，至购入方领到房地产权证之日为止。在资金管理期间，因出售方和购入方原因使物业交易不能实现，由当事方协商解决，如协商不成，则各方恢复原状，与管理公司无关。

　　办理手续：1.购卖双方签订房屋购卖合同；2.购卖双方同普陀房地产交易市场管理公司签订《资金保障服务协议》；3.购方将购房资金的全部(分批)交付市场管理公司指定的银行资金保障服务专用帐户；4.办理产权登记过户手续；5.委托市场管理公司直接领取房地产权证；6.房屋交易成功完成后在双方无异议的情况下，管理公司将房地产所有权证和购房款于购卖双方当面交割。

　　各方责任：管理公司只对出售方和购入方交付给他的资金进行管理。余额资金不到位，发生纠纷，由购卖双方自行解决。

　　出售方应确保产权无争议，如由于出售方原因导致房屋无法交易，管理公司将代为管理的房款如数退还给购入方。

　　购入方应按合同约定的付款方式及付款时间及时将房款解入管理公司账户，如违反约定未准时解入房款，管理公司及时通知购卖双方，由购卖双方直接进行交涉，与管理公司无关。

　　购卖双方在中介(或担保)公司的监督下完成交易全过程，并确保贷款资金及时到达管理公司账户。如无中介(或担保)公司参与，交易过程由购卖双方互相监督。管理公司在购方产权证领取后三天内通知购卖双方前来取款、领证。

　　第三方之三：信托公司

　　上海爱建立好信房地产经纪有限公司推出履约保证制度，由专业金融机构信托公司负责流程审控与产权管理作业，并担负资金保证的责任。(办理流程见图二)

　　各方责任：签订购卖契约后，若发生由于卖方的原因，导致无法完成产权移转登记，即由爱建信托将购方已给付的资金返还给购方。

　　签订购卖契约后，当卖方依约将产权移转至购方名义下后，若发生由于购方的原因，导致未能结清尾款(或购方的贷款已到位却发生购方恶意违约不给付)，并解除购卖契约且无法恢复产权至卖方名义下的情况时，即由爱建信托代替购方负担其未能给付之资金，确保卖方能完整取得出售房产所应得的全部资金。当卖方依约将产权移转至购方名下前，若发生由于购方的原因导致解除购卖契约时，即由爱建信托依据购卖约书的约定，结算信托专户资金后依约没收，交付卖方。

　　第三方之四：律师事务所

　　律师事务所运用司法手段监管不动产交易模式。由中介公司负责上下家的购卖配对，律师事务所负责办理贷款、产权过户等手续，房款则通过特批的监管账户支取。

　　安全是该模式的优点。除了律师事务所自身公信力较高以外，该模式中的资金监管还有别于目前中介公司的自营自监的形式，并有别与银行、交易等部门的房款监管。目前，开设该业务的德尚律师事务所经中国人民银行上海分行特批，开设了一个专门的房款监管账户。购家直接把房款存入监管账户，若有按揭贷款，也直接划入监管账户，律师事务所凭房屋购卖合同、小产证等书面材料出具放款通知单给银行，银行凭通知单把房款划入卖家账户。整个过程中，律师事务所不直接经手房款。不仅如此，德尚律师事务所还投保了律师风险责任险，万一因律师事务所的过错导致购卖双方或中介公司受损，将承担赔偿责任。

　　在这种模式中，律师事务所站在中立的立场上，对购卖双方、中介公司负责，能够较好地保证交易的安全。对购卖双方来说，在保证购卖安全的同时，还可以避免被赚差价，因为整个交易过程是透明的。记者沈忠民杨柏国唐颖豪

来源：房地产时报

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