新华社信息 目前，除上海、青岛、广州等少数城市开启了二手房（二

级市场）市场，北京等地正蓄势待发。在这种情况下二手房市场的发展势必

会遇到许多新的法律问题，因此律师介入房地产二手房市场就显得更为重

要。

二手房地产市场与银行按揭

对于不同的房产所有人，其在二手房地产市场进行交易的动机各不相

同。有的人想卖小房换大房，有的人因出现财务危机，有的人想低价购高价

卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机。还有的人是由于婚姻变

故或是家庭纠纷。总之，二手房地产市场的复杂程度要远远大于一级房地产

市场，如果购购人或银行在不清楚有关底细的情况下，贸然入市参与交易则

极容易步入法律陷阱。

银行在进行贷款前需要律师进行调查，一方面对所要提供贷款的借款人

的身份及资格和财务状况进行调查，另一方面还要对抵押物的法律状况进行

审查，只有对人和机构进行了法律方面的调查，并制订了签署和完善的法律

文书后，银行的贷款才能贷出，否则，银行将会面临较大的风险。

商品房在未办理产权前进行转让

许多人在购购了商品房后，虽然办理了房产契约的预购登记，但尚未办

理完毕产权过户手续，在这一阶段，因为各种原因原购房人要将其所购商品

房转让出去，即进行二手交易。办理该阶段的二手交易头先要征得原发展商

的同意，同时二手交易双方到房地产管理部门办理转让背书手续。一般情况

下，交易双方还要专门签订转让协议。这种情况的二手转让，实际上并不限

于二手交易购卖双方。还要涉及至原发展商，如果二手交易双方在交易时或

交易后没有及时地通知发展商，往往会在日后的产权过户和入住验房等阶段

遇到许多难以想象的问题，过去许多的案例早已证实了这一点。律师在这一

阶段介入，协助二手交易双方制作转让协议，与发展商的律师协调工作，完

善转让背书手续，可以避免许多不该出现的法律问题。

已购商品房已办完产权证后转让

这类商品房的转让相对未办完产权证的房产的转让较为简单，因为产权

关系已经明确，基本不涉及发展商或其他第三方。购卖双方可以请各自的律

师起草有关转让协议，审查所转让的房产手续是否完备，是否存在抵押或其

他法律瑕疵。如果所转让的房产是共有房产，则需要所有共有人签字同意或

授权同意方可。如果是公司的财产则需要公司董事会决议同意。

在房地产转让时有时会出现法律虚拟情况，如有人冒充产权人或持虚假

伪造的授以委托书参与交易，这种案例过去曾经出现过，要想避免这类情况

发生，产权交易人应请律师参加交易程序，并对交易有关人员提供的文件进

行法律调查。

已购公房和经济适用房的转让

已购公房和经济适用房的转让在二手房地产市场里将占有较大的比例，

因为这些房的价格相对比较廉价，而且供房来源较充足，需求量较大，但是

其复杂程度要大大高于商品房的转让。

因为从严格的意义上讲，已购公房和经济适用房并不属于商品房之列，

其进入二手房地产市场也是有其特定的历史背景，同时也是改革深入发展的

必需。所以该类房产的转让就势必带有其特殊性和复杂性。新出台的关于已

购公房和经济适用房转让的条件又规定在不同的价格档次售房人有不同的权

利和义务。同时也规定了向国家缴交地价款或土地出让金的条件。由于该条

例较粗线条地规定了该类房产交易人的权利与义务，这就给该类房产二手交

易带来了很大的活动空间。

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