2005年房地产市场在经历一系列的宏观调控之下，促使一部分的购房者也放缓了置业的步伐；但是，事隔一年，在时间的洗礼下，相应的政策也已经趋于明朗化，房地产市场对于政策的敏感度更是有了比较清晰的反应。时值2006的狗年之际，相信众多在2005年采取“持币观望”的投资置业者将会在“狗年”重新释放自己潜在需求，积极介入房地产市场；但是，由于房产的交易标的额较大，作为一般的投资置业者在确定选择进入购房行列之时，“链家地产”市场专业人士提醒各位消费者：针对当前房地产市场的变化趋势，制定一个比较周密的投资置业计划相对来说还是非常有必要的；而在规划“狗年”的置业计划当中，需要关注或者遵循的原则应该从安全和理性的置业角度出发，主要包含以下四个方面：

头先，需要全面分析当前房地产市场整体宏观形势

毋庸置疑，2006年的房地产市场依然会延续去年的整体房地产宏观调控方向。对于以房产投资或投机为目的的投资者，政策的调控趋势必然会进一步的趋紧，房产投资风险加大，比如对购购的套房产拟征收高额的不动产税、大户型征收增值税等等。而对于房产自住者来说，国家将会采取积极的鼓励措施，一方面会限制高端房的土地供给、加大中低档房的建设，以满足更多中低收入的住房需求；另一方面各项的购房配套政策也将会进一步的加强，比如加大公积金的贷款发放力度，政策性银行积极介入房贷市场支持普通自住者的购房需求。

因此，“链家地产”市场专业人士认为，在2006年的房地产宏观调控大背景下，作为投资者更多考虑的应该是购房风险的加大，适时调整投资的策略，变短期为长期、变投机为投资；普通自住者更多的应该权衡房产是否是当前急需的一个必需品，如果现在是需要的，就应该果断的出手购购，不要让别人的意志左右了您的意愿，别人观望自己也观望，而应以切合自身实际、更加理性的置业观念投身于房产市场。

其次，事先需要确定购购新房还是二手房

在了解完房地产市场的大环境后，就要付诸于需求的成形阶段。在此，就要事先确定一个目的，就是购购新房还是二手房；而在明确新房还是二手房中，必须要事先全盘分析自己的购房经济实力，不要盲目的一味追求新房就必定优于二手房。不可否认，新房相比二手房确实有其独特的优势，比如新房的房龄较新、无人居住过、房屋品质较高等等，而这些优势正好能够迎合大众消费者的需求心理；但是，新房的价格却要远远的高于二手房。据“链家地产”统计资料分析，2005年北京商品住宅期房的价格为6725元/平米，全市二手房的平均交易价格为4286元/平米，城八区的二手房价格5612元/平米。全市二手房价格仅为商品住宅期房的64%，城八区的二手房价格也要低于新房17%。

因此，如果当前的经济实力欠佳，选择市区的二手房也不失为一个比较好的置业计划方案，这样能够享受市区便利的交通优势、完善的社区配套、齐备的商业设施，为工作、学习带来更好的冲力；不过就是房屋居住本身的品质可能会受到一些影响。当然，选择郊区的商品房也是一种好的模式，随着北京“两轴—两代—多”城市功能的规划，特别是东部发展带的通州、顺义、亦庄更加快速崛起，为人们的选择空间提供了更为广阔的天地，从而可以满足大众消费者的追求“新”的心理；不过，选择郊区新房的缺点就是配套设施相对较弱、交通状况不甚理想等等。总之，究竟选择市区的二手房还是郊区的新房，需要结合各自购房者的经济状况、偏好程度、年龄阶段需求差异作出合理的决定。

第三，需要确保房产交易的安全性

通过房产置业的确定，就将进入到了房产交易的实际阶段。在房产的交易过程中，确保房产交易的安全是至关重要的。在购购新房的当中，必须要查看开发商的销售五证（即房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、竣工验收备案表），同时在房屋质量的查验过程中较好咨询或邀请专业的人士进行把关。如果是购购二手房，在选择中介的过程中必须要慎重，切忌不要被一些不知名的经纪公司“套牢”，而是需要挑选那些口碑好、知名的大型房产经纪公司作为其购房委托，因为作为这些经纪公司来说，一般在确保房源的真实有效性之外，还会积极推行透明交易、购卖双方见面的阳光操作方式来保证购房者的收益。比如“链家地产”采取的实价报盘、不吃差价、签三方约就是从限度上保障了房产交易者的交易安全；同时“链家地产”与建行合作的二手房交易资金托管更是为交易者的资金安全提供了一个有效的渠道。

第四，需要确定具体贷款方式的选择

当购房者看中了自己满意的房产之后，将会涉及到房款的支付问题，而这里主要会涉及到贷款方式的选择。从2006年的金融贷款选择来看，相比以前有了更多的选择渠道，既可以选择固定利率，也可以选择浮动利率。其中光大银行的固定利率分为两个档期，分别是5年期以下和5-10年期，贷款利率的标准分别为5.94%和6.18%；建行推行的固定利率采取了差异性的利率标准设定，分为3年期、5年期和10年期三个期限档次，其中3年期的固定利率房贷年利率为5.64%—6%，5年期为5.76%—6.12%之间，10年期为6.12%—6.48%。但是，不论是光大的固定利率还是建行的固定利率，并非全部的购房者都适合。就当前的固定利率与浮动利率差以及整体实施的房地产金融政策来看，对于投资型客户来说，选择固定利率应该是比较可取的；而对于自住型的客户来说，选择浮动利率依然会是更为合理，亦或者采取固定利率与浮动利率相结合的贷款方式。

综上所述，市场专业人士认为，在规划2006年的置业计划之时，上述的四大因素是必须要关注的；但是，除此之外，在购房实际过程中的一些细节问题也是必须要特别注意的，比如合同的签约问题、二手房的物业交验问题、房产社区的周边环境状况等等。

　　　　　(作者：华文)