陈小姐看中了一套心水二手房，在与业主协商后，交易价为24万元。可陈小姐到按揭机构申请二手房按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为23万元。原本对按揭购房就不是十分熟悉的陈小姐，一知道该房屋的评估价低于该房屋交易价，心里就十分疑惑不解，不知道自己购这套房是不是购“亏”了？

　　评估价≠交易价很正常

　　随着广州二手楼交易市场的发展，像陈小姐这样的例子并不少见。据德赛按揭客户服务主任关小姐介绍，其客户服务经常会接待一些前来咨询这方面问题的客户，有的客户喜欢用评估价作为衡量交易价高低的准绳。若交易价高于评估价，就十分沮丧地认为自己购亏了；而若交易价低于评估价，就十分得意地认为自己购的房屋购得值了。

　　其实“房屋评估”是这几年金融业内出现的新鲜名词，其作用、内容、操作模式、注意事项等具体方面，一般普通市民对此并不是十分清晰明了。广州汇智房地产咨询公司业务总监陈先生认为：评估是一个特殊行业，房屋评估更是一项经验、艺术加科学的工作结晶，虽然有一定的量化标准，但不可作为完全化的准绳，因此，以评估价与交易价的差价高低来衡量谁亏谁赚是不科学的。

　　据介绍，评估目的不同是造成房屋价格偏差的重要因素之一。如今业内较常见的有三种评估目的：

　　一是为法院拍卖房屋而评估的，这类房屋因为需要考虑短时变现的主要因素，所以评估价一般要比市场价略低。

　　二是置业者申请房屋按揭贷款时，银行要对该房屋评估。由于银行要适当考虑所承担的风险，所以评估价格不一定会与市场价一样，有的甚至与购卖双方的交易价相差较大。例如在评估别墅、商铺类的物业时，银行所承担的变现风险相对增大，因而评估价就会较正常交易价保守而出现较大差异。而且像在衡量商铺价格时，位置是相当敏感的，即使是同一路段，但街头、街尾或转角位的铺位的价格也可能相差很远。

　　三是到房管局办理房屋过户手续时，房管局会根据历年积累的成交个案及其自身的评估体系对房屋进行评估，购房人根据评估价缴纳税费。因此其评估价与银行评估价之间也可能存在差异。

　　中介估价采用“市场比较法”

　　陈先生介绍，二手房估价通常采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5％~10％都是正常的。他同时还指出，房屋交易中购卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。

　　如购卖双方为利害关系人；或者卖家急于出售或购家急于购购的情况；或者购方或卖方对市场行情缺乏了解；或者购方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

来源：广州日报

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