没购房前，吴小姐听说过二手房购卖里有种大小合同，帮助购卖双方做低房价。购了房之后，吴小姐深切体会到，二手房做低房价之多，多到自己正常交易的房子被交易部门认为房价过高而拒之。

卡住理由：房价太高

6月份，吴小姐购了一套周浦的二手房，6月初签的合同58.45平方米共56万元。一个月后，吴小姐约了上家去过户，结果被通知，合同价高于同类成交房源，贷款审批通不过。如果想要继续交易，中介公司必须提供以往成交的房价相同的3套案例，或者吴小姐与上家协议重定房价。吴小姐纳闷，为什么正常交易的房子会被认为房价过高？中介才向吴小姐道出缘由。周浦地区二手房做低房价现象很普遍，6月初，吴小姐购的这个房型被做低后房价只有42万元。两个房价差达到20％以上。所以，当这套56万元的单子审时，相关部门理所当然地认为，房价过高，有故意做高房价多贷款嫌疑。

二手房做低房价泛滥

这种现象在全市范围普遍存在。徐家汇体育馆附近某楼盘4－6月共成交8套房子，交易显示的成交价为2.2万元/平方米，而实际上在中介公司挂牌的毛坯房单价也至少在2.6万元－3万元/平方米之间， 则在3万元以上。某中介业务员透露，只要购卖双方任何一方提出做低房价的要求，业务员都会尽力促成。毕竟不会为了这个要求而损失一套交易的机会，尤其是在房龄较短的楼盘中，这种现象比较多。因为投资客转手承担的税收比较多，需要降低利差增大利润。反之，老楼盘中较少。

做低房价肥了谁

据记者了解，做低交易价已经成为现在二手房交易中较常用的避税手段，而且能得到购卖双方的认可。双方签订 大小两份合同，一份是按真实价格签的购卖合同，作为购卖双方交易的凭证，不对外公示；另一份则是专门提交给房地产部门的购卖合同，交易价格低于真实成交价，从而减少税费。

这样一来，购方可以省契税。如果所交易房产临界于普通房和非普通房，适当做低一点房价，以达到契税由非普通的3％到普通的1.5％。若按130万元的总价做低30万元为例，购方契税可省30万元3％=9000元。

卖方可以省个调税和营业税。不满2年的房子，卖方如果做低房价30万元，相当于省下30万元5.5％=16500元（营业税）及30万元20％=60000元（个调税），合计72500元。

建议：合同采取联单发票形式

去年6月，全市各交易陆续引进评估机构，强制进行二手房价格评估。明显低于市场价格的成交房源则可能被退件，并由该评估公司对房产进行重新评估。评估公司主要参照的是历史成交价格，加上各修正数据后，得出自己的基准价。目的是遏制做低房价规避税收。

由于近一年二手房经历降价和涨价两个波段，而评估公司的询价不可能做到一对一精细评估，加上市场上绝大多数交易采取 做低房价的方式，评估公司的基准价显然远远偏离了市场价。这就形成了一个漏洞，比如一套100平方米的房子，成交价为50万元，评估基准价可能只有32万元左右。一位业内人士分析。显然，评估环节参考的是虚假价格，其二手房评估作用就形同虚设。

对于普遍的大小合同现象，有关人士建议，购卖合同也应借鉴发票联单形式，一改如今随便打印的局面。每一套交易房源只有一个合同编号，一式几分的件合同分为上、中、下联。只要输入合同编号，就可以查看到上、中、下联的每个价格是否一致，从而堵住做低房价的漏洞。

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