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未来房地产调控政策主流:倾斜刚需或成新常态

  责任编辑:小陆   发布日期:2018-04-28 14:54:41  有效期至:2018-04-28  来源:中房网  浏览次数 709 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

今年以来,各地楼市调控政策层出不穷,据相关机构统计,今年以来各地出台的调控政策已经超过了90次。

据不完全统计,今年全国"两会"之后,已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政,内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。

差别化调控将持续

2017年底,住建部部长王蒙徽曾公开表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

从近期各地出台的调控政策来看,方向上更加趋于差别化,且多以保障首套房需求。

3月27日,长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》,从当日起长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施,将优先满足首套刚需购房群体。3月31日,成都市房管局公布房地产市场调控新政,成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号,以支持刚需家庭自住购房需求。4月26日,济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》。其中明确提出,销售商品房时,应优先满足无住房记录的刚性购房者需求,不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房,不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房,不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。

还有不少城市开始完善租赁房、自住房市场的建设。如南京保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上;此外,广州市去年开始以"限地价、竞自持"方式增加市场化租赁住房供应,截至目前已出让"竞自持"住宅用地4宗,总用地面积约24公顷,企业自持总建筑面积超过15万平方米。今后5年,广州市计划供应租赁住房用地825公顷,建设租赁住房15万套。

像南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政,降低外地人才落户和购房门槛,以保障合理住房需求。此外,一城多策地调控政策也正在逐步显现,如兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易,但取消部分区域住房限购;同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭多可购买一套、兰州户籍家庭多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

58安居客房产研究院分析师张波认为,"房住不炒"的大背景下,房地产市场今年整体维持平稳将是大概率事件。但不同城市之间的差异化会愈加明显,一线和部分二线城市的调控从严且不会放松,而二三线城市中又会是差别化调控集中的城市,城市内限购区域的调整、刚需人群的保障、交易的规范化等都是调控的方向。

差别化调控亟待更加精准化精细化

但随着调控的深入,部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端,当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策,以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

眼下部分热门区域在"限价"调控下,新房和二手房价格倒挂现象严重,一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧,新房供应量随之减少,供需日趋失衡,不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间,各路炒房族蠢蠢欲动,假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者,为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号,一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫,然后再假离婚、复婚,周而复始,乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景,真正的刚需族只能望房兴叹。

张波认为,差别化调控的难点就在于如何找到城市间的差别点,并结合人群居住的实际情况进行精准调控。

浙江杭州4月实施的购房摇号新政,刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为"史上严摇号新政",其亮点就在于差别化调控的精准化、精细化:向"无房家庭"倾斜,打击"假离婚"购房现象。杭州新政明确"无房家庭"范围为,不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的"无房家庭"。此举既限制了试图通过"假离婚"购房的家庭,又较好地分层甄别出了不同的购房群体,大大保障了刚需购房族的权益。

杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方,在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为,为刚需族创造了一个相对公平的购房环境,让房子真正回归居住属性。

可以说,摇号政策只是当前供需失衡状态下所采取的无奈之举,但注重差别化调控的精准化、精细化,是构建房地产长效机制的应有之义,与"房住不炒"基调是一致的。当然,调控的精准化、精细化不应止于摇号政策,还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实,在精准化精细化调控方面,大有文章可做。特别是可以充分运用"互联网+大数据",有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客,并对这些人采取限制措施,从而尽力保障刚需购房族的合法权益。

应该说,目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化,但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时,默许开发商规定的八成首付的硬性要求,无疑误伤了刚需族;不少商业银行提升了首套房贷款利率,也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界,淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。

从根本上说,差别化调控政策的精准化、精细化应该围绕"房住不炒"展开。一方面,有效遏制投资投机型购房需求,让炒房者知难而退;另一方面,有效保护刚需购房族权益,合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策,切实减轻这一群体的购房压力,让无房者早日安居宜居,同时支持改善需求。

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