“现在情况太复杂了，不知道什么时候该出手购房。”刚获得购房资格的李辉（化名）近期计划在北京购房，但政策环境令他拿不定主意何时出手。

　　在回暖之后，房地产市场交易量开始呈现阴晴不定的态势。据北京市住建委数据，上周（7月23日—29日）北京新房网签量环比上升40.2%，达2778套，成交面积达32.05万平方米，而此前网签量已连续下降三周。根据中国指数研究院的数据，其他热点城市的情况也大致如此，新房交易量高位震荡态势明显。在二手房方面，7月初以来北京二手房的周成交量呈现环比缓慢上升态势。

　　不少机构认为，随着楼市调控延续，作为市场主力的刚需和改善型需求恐怕难以长久支撑未来的市场交易，这将给触底反弹的后市带来不确定性。

　　8月成交或难现大增

　　上周末，北京大兴区某知名房地产项目销售人员小周终于得到了休息的机会，这是他较近3个月以来次真正的休息。小周告诉中国证券报记者，今年初以来，项目销售一直不错，销售人员忙得不可开交，轮休时都经常接到客户电话。进入7月后，项目大部分销售完毕，业务员明显清闲不少。

　　随着期房的消化殆尽，大兴区的房屋交易有所冷却。根据北京市住建委的数据，7月以来，朝阳、昌平和通州成为北京商品房交易较旺盛区域。这种“接力棒”似的热销是将北京楼市交易量维持在高位的重要因素，但与二季度回暖相比，成交量持续增长可能乏力。

　　中国指数研究院统计，7月初以来，全国十大热点城市新建商品房的成交量增速明显放缓，北京新建商品房的周交易量呈现明显的上下波动态势，上海、广州、深圳、天津和武汉等热点城市也呈现这一特征。其中，上海上周成交新建商品住宅2799套，成交面积为30.30万平方米，已连续两周下滑。

　　业内人士分析，从供应端而言，由于进入传统销售淡季，房地产开发企业放缓推盘节奏，市场缺乏稳定供应。看房多时的李辉对此深有体会。他向中国证券报记者表示，6月看房时，有不少合适的新房项目可供选择，但到了7月，很多项目只剩下户型较差的尾房，新开盘的项目不多，且价格整体偏高。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析，从6月底至今预售证的发放情况来看，北京纯商品住宅新增供应量已开始明显下降。由于8月是传统的购房淡季，预计6、7月成交量上涨的势头很难延续。

　　成交结构悄然变化

　　与供应端的乏力相比，在各种因素的影响下，需求端也悄然发生变化。今年初，王娟（化名）和男友曾在北京大兴看中一套不足80平方米的新房，总价接近100万元，但由于担心压力过大，二人并未出手购房。如今，该项目相同户型的总价已超过120万元。

　　“虽然有点后悔，但房价太高，也只能再等等了。”来京已8年的王娟向中国证券报记者表示，如果此前还有购房想法的话，现在她已将这种想法暂时搁置了。

　　进入6月以来，央行连续两次降息，个别银行也给予头套房贷利率一定程度优惠，本应使购房成本有所降低，但近期的房价上涨正在抵消这一利好。根据网易房产数据的统计，6月北京商品房成交均价为21123元/平方米，环比上涨5.7%，这是今年以来北京房价头次突破2万元大关。

　　与王娟相比，李辉的犹豫主要源自对市场走势难以判断。他说，目前看不清房地产调控的方向和市场的走向，而身边的朋友有的劝他购，也有的提示他“再等等”，这令他不知如何决定。

　　业内人士分析，房屋销售价格的上调和楼市调控的反复，不仅将一部分刚性需求挡在门外，还使一部分潜在购房者成为观望者，这将在一定程度上影响未来的市场交易量。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中国证券报记者表示，市场交易结构正在不断发生变化，去年四季度到今年季度的房地产市场以刚需为主要支撑，二季度改善型需求开始进场，而6月以来，投资性需求伺机而入。房地产市场需求的内涵和性质都在发生变化，刚需所占的比重有所降低。

　　改善性需求和投资性需求入市的重要表现是豪宅项目的热销。DTZ戴德梁行发布的数据显示，二季度北京豪宅项目的成交面积为35.9万平方米，环比增幅接近100%。

　　刚需或难支撑继续回暖

　　在限购“红线”仍然存在的情况下，需求端的支撑力将成为决定未来房地产市场交易的重要因素。近期，国务院派出的8个督查组陆续到达各督查省市，督查后的政策变化将在很大程度上影响需求的释放。

　　杨红旭认为，在督查组陆续回京后，8月政府很可能出台新一轮调控政策，具体将以强化现有调控手段的执行为主，但也不排除出台新的调控手段。该观点被业内人士所普遍认同。

　　对于未来楼市走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖并不乐观。他认为，在经历了近半年的快速释放后，三季度开始头次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，此前的恐慌性购房情绪也将逐步平复，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。未来的调控政策将以强化执行为主要方向，楼市调控的大原则不会改变。因此，投资投机类需求仍是下半年楼市调控坚决限制的对象，而政策能否放松对改善性购房需求的限制，目前看来仍存在很大变数。

　　对于未来政策继续从紧的预期，开发商已有准备。根据国家统计局的数据，1-6月全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%，增速连续10个月回落。同期，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产开发企业减少投资，一方面是因为库存压力较大，另一方面是对后市的预期不佳。

　　此前，万科等多家一线房企进行的调研显示，在严格的限购政策下，北京有资格、有能力、有意愿购房的户数大致在20万-30万户之间。业内人士分析，当前北京商品房的年交易套数为20万套左右，刚需集中释放对市场的支撑可能不会持续太久。

　　陈国强表示，未来的市场交易量走势要视调控政策变化以及各地执行情况而定。不过，市场供需的双双低迷并非本轮房地产调控的初衷，在抑制投机投资需求的同时，也应促进合理的刚性和改善型需求释放，以此维持市场预期并带动市场供应的接续。

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