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一般法拍房可能遇到的那些坑 最大程度的规避各种风险

  责任编辑:admin   发布日期:2019-11-11 11:11:38  有效期至:2019-11-11  来源:海南环球屋  浏览次数 256 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

“双十一”淘宝将上架拍卖万套特价学区房的消息引发社会的广泛关注,涵盖了热门学区房、地铁房、景区房等,不仅包括二手房,也有特惠新房参与到此次拍卖当中,尤其是南京上架多套法拍房,有的甚至低至5.6折起拍,十分吸引购房者的眼球。

法拍房,顾名思义就是被法院强制查封,执行拍卖变现的房产,一般都是由于债务纠纷被银行查封或者刑事案件中法院判决没收的房产。这类房产大多由各地法院以低于银行评估价的起拍价在网络上公开拍卖,目前除了京、广、深三个城市以外,其他城市对于法拍房均不限购,不限购加上低价,就这两条优势而言,不仅对于炒房客,对想要刚需上车的购房者也十分有吸引力。

然而想要购买一套放心的法拍房,远没有想象中的那么简单,由于法拍房来源特殊,本身具备一定的风险,需要在竞拍开始前预先缴纳数额不少的保证金,竟得后需在一定工作日以内全款支付剩余款项,假如竟得后反悔,不但损失保证金、还将被“追差价”,取消二次竞买资格。在竞拍前做好“功课”就显得尤为重要。怎样才能最大程度的避免损失呢?小编给您盘点一下法拍房可能遇到的那些坑:

一、多次查封,多重债权

部分法拍房存在着多次抵押、多重债权,甚至被法院多次查封的现象,即便是法院和法院之间也存在着一种叫“优先处置权”的东西,意为:哪家法院先产生与该房产有关的诉讼,哪家法院就有优先处置这套房产的权利。除此之外还可能存在民间借贷,一旦出现这种现象,即便这套房产从法律上而言属于你,面对民间债务和高利贷的不断骚扰,恐怕也没有几个人能接受这种天天提心吊胆的日子。

二、恶意租赁

有些法拍房没有实地勘察过根本不了解它的实际情况,如果碰到的是毛坯房还好,如果不了解实际权属情况、是否出租,即便已经履行完正常过户手续,很可能仍旧无法实际拿到这套房,更让人无法接受的是,假如这套房产正处于长时间的租赁当中,根据物权法“买卖不破租赁”的条款,买房约等于只买了个房产证!

三、户籍迁入

如果前房主的户籍落在竞拍人想要拍下的这套房产上,这就意味着竞拍人在购得这套房产后很可能无法落户,如果这套法拍房是学区房,想要给孩子落户的就需要格外注意,目前并没有任何相关的法律条例可以要求对方迁出户籍,很可能面对花了一大笔钱却无法落户的情况,享受相应的学区划片和学位就更不用提了。

四、税费及欠费等问题

法拍房税费不同于其他正常房屋买卖税费,转让方和受让方两家交易产生的契税、营业税、土地增值税、印花税等税费需竞得人独自承担,假如这套法拍房没有“满五唯一”,除此之外还需支付个税,假如这套房屋前一次存在有“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,再次过户会产生20%的高额个税。另外与这套法拍房相关的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费也需竞得者承担,如果拖欠多年,加上违约金也是一笔不小的开支。

五、房屋性质

假如该套法拍房是房改房或经济适用房,竞得者除了税费之外还需缴纳土地出让金,在选择法拍房时优先选择有房产证的住宅或已经补缴过土地出让金的房改房或经济适用房。

六、是否发生刑事案件

本想省钱购买法拍房,但买到手才发现自己买下凶宅的新闻屡见不鲜,发生过刑事案件的房产再次交易价格上也会大打折扣,就算竞得人没有再次交易,自己或家人住在里面难免也会心里不舒服。

其实,法拍房的优势十分明显,尤其是对于因为户籍等原因限购或者资金有限但是想要刚需上车的购房者而言。虽然购买法拍房能捡漏,但是想要从中淘到一套称心如意的房产,深度全面的背景调查是不可或缺的,尤其要调查了解房屋被拍卖的原因、各项相关条例和规定,必要时可以选择委托正规的助拍机构做详细的背景调查,这样才能最大程度的规避各种风险。

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