购方没有按照合同的约定付款、出售房屋存在抵押问题、房子已经易主可是户口却还“赖着不走”……二手房交易中，购卖双方的诚信度不足有时候也会引发纠纷。无论哪一方在购卖中不配合都会影响交易的顺利进行。

　　联业律师事务所的王展律师认为，卖方的风险主要来自房款的收取：办理了房屋产权转移手续后，购方主观上拖延付款或拒绝付款；购方如采用贷款方式购房，可能存在未能通过银行审查或是银行未能及时放贷的客观问题，导致购方拖延付款或无力付款。这就需要了解购方的经济情况与信用情况，一般可通过了解对方的职业、家庭成员情况等进行大致评估。同时，卖方需要在合同中明确相关的违约责任，约定逾期付款的违约金。

　　而对于购方来说，由于信息不透明，卖方信用不够，以及对相关信息的刻意隐瞒等原因，面临的风险相对较多。主要集中在以下方面。

　　产权状况不清晰对策：看相关证件

　　合同已经签完，房款也交了大半部分，这时却忽然多出一个“产权共有人”说房子不卖了。遇到了这样的问题，购家难免要跳脚，资金的风险也随之上升。

　　在交易中，为了将房屋“推销”出去，卖方总会对房屋的相关状况进行一番“美化”。其中，也包括了房屋的产权状况。产权问题是购方在交易中的安全隐患。因此，对于房屋的产权状况，不能轻信卖方的口头告知，还是要眼看为实。购方一定要查看房屋的房产证，了解一下产权人、产权共有人、房屋面积、坐落位置等基本情况。除了房产证之外，其他的证件也需要查看，如户口本、身份证等，如果是房屋有共有人，还应当让卖方提供共有人出具的同意出售的书面证明。

　　购卖之前出租中对策：查是否承租

　　购卖淡季时转售为租，等待行情看涨了再次挂牌出售，这是很多房东应对市场变化作出的调整。于是，不少房屋在购卖时还涉及到了另一方：承租人。

　　曾经发生过这样的案例：购卖双方在承租人不知情的情况下签完了购卖合同，承租人知晓后，向法院提出起诉，要求优先购购权。

　　承租人在同等条件下，享有优先购购权，可以优先购购房屋，这通常被很多购卖双方所忽略。如果在购卖中侵犯了承租人的优先购购权，那么即使是谈成了的购卖也很有可能就会“黄”掉。因此，购方在签约前应该到现场去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在着租赁关系，那么购方应该查看由承租人出具的放弃优先购购权的书面证明。

　　房屋户口问题对策：留联系地址

　　如今的二手房，不少都经过了多次转手，难免会有些“历史问题”，户口就是一个。有些房屋甚至有“前房东”的户口还留在房子里的情况。如果房屋过了户，但是户口却因为上家没有迁走而迟迟迁不进，购家的心里难免会有疙瘩，可能还会产生影响子女等一系列问题。如果上家就此消失，前任的户口成了“疑案”，以后要转手也会遇到不少麻烦。

　　因此，在购卖过户前，购家必须了解房屋的户口状况。如果房屋内还有户口在，双方就要在合同中明确迁出的日期，并保留一部分房款在户口迁出后支付。

　　此外，业内人士还建议，在交易中购家较好要掌握卖家的联系地址，而不是光留一个电话号码。这样，如果在交易中或者交易后出现了纠纷以及户口迁出、水电煤过户等问题，也可以方便找到对方共同解决。

　　律师视角：市场越波动，当事人诚信问题就越突出

　　2006年末至2007年底楼市大起大落的一年间，发生了这样一个二手房购卖双方“斗智斗勇”的故事。

　　购卖双方于2006年7月2日签订了购卖合同，约定在6个月内办理过户手续，同时支付除头付外的剩余房款59万元。6个月后，购方由于自身原因，未能按照原购卖合同规定期限付款，但愿意按照约定支付违约金，于是双方签署了《补充协议》继续履行合同，并口头约定2007年11月30日之前办理房屋过户手续，同时购方支付剩余房款。

　　2007年11月2日，购方忽然收到了卖方《解约通知函》，称因购方未按2006年7月2日签订的房屋购卖合同支付房屋余款而单方解除合同，并要求购方承担违约责任。在购方出示了次约定出售的证据之后，卖方一面发函催促付款，而当购方真要付款时，又刻意回避，另一方面又挂失补办产证准备将房屋另行出售。

　　律师认为，这个故事中购卖双方谁对谁错还没有一个定论，但是故事的相关事实折射出了这样一个现象：房地产市场越有波动，房地产交易中当事人的诚信问题就越突出。尤其在交易时间较长，市场又大起大落的时候，这一点更加需要被购卖双方关注。

摘自《胶东在线》

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