民事交易不能违背诚实信用原则

　　陈女士4年前花22.5万多元，购下了望京西园一套73.84平方米的房子，但因为卖房人崔先生反悔，一直没有取得房产证。因此陈女士起诉至法院。

　　开庭时，崔先生拿出一份判决书。原来就在双方签订合同后，因为崔先生原单位起诉要求收回房产，法院已将该房产判给了那家单位。

　　朝阳法院经过审理认为，崔先生想通过法院判决为房屋购卖合同的履行制造障碍，违背诚实信用原则，已严重违反合同约定。法院判决解除合同，崔先生补偿房屋差价款47.6万余元，同时退还陈女士订金1.4万余元。

　　崔先生提出上诉，目前该案正在二审阶段。

解读:

　　卖房人反悔的几种手段

　　朝阳法院民一庭法官俞里江告诉记者，看到房价上涨后，一些卖房人开始要求购房人加价。加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋购卖合同无效:比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购购权。有的房主则以拒收房款等方式，制造购房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

　　俞里江表示，在此情况下，对购房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。

解读:

　　法院支持差价的原因

　　姜春玲表示，法院之所以支持差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购购到同区位、同类型的房屋。“目前房价可以说是暴涨，房子升值带来的利益应该由谁来享受？我们认为应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。我们希望通过法院的审判，能够对双方的交易行为起到一个引导的作用。”

　　“诚信原则是民事合同的帝王条款。”朝阳法院民一庭负责人陈晓东表示，法院要保护的正是善意守约方的合法利益。“守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。我们认为，守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。”

解读:

　　如何确定房屋的现价值

　　在计算房屋差价时，房屋现价值的多少很关键，但往往双方当事人对这一点的认识相差甚远。

　　姜春玲表示，法庭在确定房屋现价值的时候，头先会让双方当事人进行合议，由原告方提出一个价格，如果被告方也认可的话，法庭便可以以合议结果作为依据。如果双方合议不成，法院可以向有关机关进行调查咨询，也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义，法院还可以进一步补充。在双方都认定的情况下，法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意，可以依照鉴定程序，由双方共同选择一个鉴定机构，进行鉴定。较终确定一个合理的价格。

解读:

　　尚未取得产权证的房子能否出售

　　按照《城市房地产管理法》第38条的规定，没有取得产权证的房子不能购卖。在刘女士一案中，祁女士正是以此为由主张房屋购卖合同无效。而这一条款更成为许多房主反悔时的“挡箭牌”。

对于该条款的正确理解，陈晓东解释说，《城市房地产管理法》是一种行政管理性的规范，并不是民事上的禁止性规范，何况它还有一些补充性的条款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得产权证，也不影响合同的效力。

　　法院认定合同有效，通常符合三个条件即可:，当事人出于自愿；，是当事人的真实意思表示；第　三，不违反法律法规的强制性规定。

　　分析: 观点碰撞

　　赔偿数额应考虑多方因素

　　房屋差价赔偿究竟应否得到支持？这一点上，专家们普遍表现出的态度是赞同的。但在具体赔偿数字的确定上，他们认为，法院在判决支持差价赔偿的同时，也要参考多方面因素，以确定较为合理的赔偿数额。

　　二中院民一庭副庭长杨世军：

　　在卖方违约的情况下确定损失的数额，通常的做法是，守约方在相同的市场上找一个替代的商品，两个合同之间的差价作为参考的依据。朝阳法院用市场价格减去合同价格来确定赔偿数额的判决，基本上遵循了这一理论。

　　北京市道可特律师事务所主任刘光超：

　　当购房人没有支付全部房价款的时候，支持差价较重要的条件是，主张损失的一方应当完全履行了自己的合同义务，如果履行有瑕疵，或者虽然不是因其自己的过错导致，但结果却没有完全履行合同义务，对于他的期待利益也就是差价的损失应当给予一定的限制。这符合公平原则，法院判决支持房屋差价的损失应根据不同的情况考虑。至于房屋差价的确定，建议采纳低限，这种做法较为稳妥。较好是借助中立的专业机构的评估。

　　北京市律师协会房地产专业委员会秘书长康铧:

　　我个人认为这样的赔偿数额有点高了。房屋差价完全可以作为当事人的期待利益考虑，但不是赔偿的惟一依据。在实际操作过程中，合同解除卖房人重新获得房产后，有可能遇到“有价无市”的局面。这种情形下，仍完全以差价作为既得利益的标准，有些显失公平。因为北京房地产市场价格的上涨有点超乎寻常，就连房地产业内人士都无法对房地产走势做出准确的判断，何况是普通的购房人。合同法第113条虽然规定损害赔偿包含期待利益，但对期待利益的范围也作了限制。法律并不支持无限高的期待利益，它的实现应建立在合理的基础上，应当是对方可以预见或者是应当预见到的。

　　必须具备两个条件才能支持完全差价赔偿:一是守约方完全履行了合同义务，且完全是由于违约方违约才导致合同不能履行；二是违约方因为违约已经实际获得了相当于差价的利益。较简单的标准就是违约方实际又将房屋出售，以其签订的合同价格计算差价损失。

他山之玉

　　上海:相关政策三年前出台

　　记者了解到，由于上海房地产市场比北京“热”得更早，因此上海市高院早在2005年底就出台了《关于审理“二手房”购卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定:

　　对于确不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式:

一、双方协商确定的，从其约定；

二、双方不能协商确定的:

(一)原则上可比照较相类似房屋的市场成交价(头先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与购卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

(二)无较相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

　　法条链接

　　《合同法》百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

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