国内外私募股权基金的蠢蠢欲动、继天津股权交易所后更多OTC市场（证券场外交易）的筹备、REITs的蓄势待发，都如同蕴藏着巨大融资潜能的矿山，等待房企去发掘开采。

中国房地产报：继天津股权交易所之后，重庆目前也在积极谋划建立全国家OTC市场，这个市场能否给房地产市场带来更多的融资机会？

郑锦桥：房企在OTC市场有很大的机会，遗憾的是很多房企没有认识到这个市场的融资潜力。

中国有多少家房地产公司，都挤破头去争上A股和H股的机会，实际上真能上去的有几家？OTC市场的要求相对A股要低，一家中小型房企，只要能达到4000万~5000万元的利润，并且实现每年的稳定增长，就可以上OTC融资。当然，这就要求这个公司有比较充足的土地储备和良好的项目平衡能力。

中国房地产报：OTC市场对于房企的吸引力有哪些？

郑锦桥：OTC市场不需要办理工商变更手续，更加灵活便捷，在这里可以进行股权交易，房企可以借此退出变现。

其实，中国的房地产企业绝大部分都是中小规模的，融资途径十分匮乏，一些成长性良好的企业在OTC市场是能够获得机构投资者青睐的。

目前在天交所挂牌的汉镒资产（天津汉镒资产管理股份有限公司）就是家房地产业务的私募基金，专营商业房地产的资产管理业务，自有资金回报率达到60%以上，盈利模式和成长性非常看好。相信还有更多这样的房地产公司能在OTC获得机会。

中国房地产报：汉镒资产是国内比较成功的房地产私募基金，而目前光大房地产也在积极筹备自己的私募基金，同时，凯雷、大摩等海外私募基金也对中国市场虎视眈眈。这些私募基金能在中国的房地产市场产生什么影响？

郑锦桥：其实房企应该开拓多层次的融资渠道，而私募就是很有前途的一种过程和方式。目前在国内来说，私募投资房地产比较有效的主要是两种模式，一种是房地产公司找私募融资，比如Pre-IPO等，另一种是房企将自己的物业卖给私募基金，比如REITs，其实就是卖项目未来的收益权给投资人，以此来实现固定收益物业的资产证券化，实现资产的升值。

这是两种形态，种是投资于房地产公司的股权，目前国内比较多；种是基金本身实现上市，现在已经着手在做。REITs将会对未来工业地产、商业地产、旅游地产等融资和退出提供非常有益的渠道。

中国房地产报：目前国内私募在进入房地产方面还存在哪些障碍和困难？

郑锦桥：在法律方面还存在一些阻碍，一方面是税收问题，另一方面则是私募股权基金法人主体资格的认可问题。因为私募股权投资基金既不是自然人也不是企业法人，而是一个有限责任的合伙企业。在以上几个方面，私募股权基金还不是十分规范，有待国家法律法规的进一步完善。

中国房地产报：私募股权投资基金以有限合伙人的形式组织有哪些优势呢？

郑锦桥：通过研究我们发现，海外的私募股权基金95%以上都是采取有限合伙人的组织形式，比如凯雷、摩根士丹利、黑石等。有限合伙人制度很好地把管理人和投资人的权利、责任和义务进行了整合，管理人通常只出资基金规模的1%，而主要输出的是知识、管理经验、投资经验和金融专长，而投资人则是进行资金投入，两方有效结合而不会冲突，这是有限责任及股份制投资公司所无法解决的。

国内实力有限的中小房企其实可以把更多的把目光投向私募股权基金方面。

比如一个手头只有3亿~5亿元资金的开发商，很可能一期投入土地之后后续的资金就跟不上了。而如果将这些资金投入到私募股权基金当中投资不同的Pro-IPO项目，或者增长性较强的房地产开发企业，则可以作为LP（Limited Partner，有限责任股东）分享投资收益，而嘉富诚这样的机构则可以作为GP(General Partner，一般合伙人)来管理基金，以2%的管理费用和基金增长部分的20%的投资收益分红作为自身收益。

(作者：宋振庆)