“今年上海商品房房价应该比高点的时候略微下滑。房产企业不要再犹豫了，如果有项目在手，应快点上市，别拖到10月份以后，供应压力会更大，资金压力也会很大，银行没有贷款额度了。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱先生，日前在“2011中国房地产营销变革之路峰会”上发表演讲，阐述自己的观点。
 
　　调控进入全新阶段
 
　　去年上半年的房地产贷款1.3万亿元，今年上半年只有7000亿元左右，比去年同期整体减少了近6000亿，其中按揭贷款减少了3500多亿，开发贷款减少了2500亿，而这两块加在一起对目前开发企业的现金流产生的影响可想而知。目前来看，这种趋势还没有停下来，因此资金问题远比限购限价政策的打击大。
 
　　丁祖昱认为，从市场核心情况可以做一个基本判断，前几年土地政策、货币政策是关键，今年则行政调控是关键。7月份上海出了4条政策之后，整个调控又进入一个全新的阶段。
 
　　头先是限价政策，一方面是政府指导开发商定价，另一方面政府还引入了评估机构帮助开发商定价，如果开发商的定价政府认为不合理，可以由评估机构评估，让价格稳定在一个空间；个是限购，上海已经把行政手段做到了有效，也体现政府对房地产调控的态度。全国限购政策是否会增加新的城市，目前虽有这个端倪，但数据上还不是特别支持。
 
　　从全国所有城市信贷政策的情况可以很清楚地看到，两套房之后，三套房只有少数城市还在放贷，大多数城市都停止。头套房利率恢复到1，个别城市上升到1.1。由于下半年只剩下三分之一的贷款额度，摊到12月份就没有了，所以银行的贷款会比紧张。
 
　　政策将持续两三年
 
　　根据丁祖昱的判断，下半年宏观政策中性偏多一点。因为宏观面现在非常不稳定，市场不会出现08年那样对市场完全不看好的情况，由于全球市场非常不乐观，可能对房地产还有一点好处，中国政府有可能在这个过程中适当地调整宏观经济政策，下半年略微放松货币投放。{$page$}
 
　　从调控情况来看，已经明确了这是一个中长期的调控。原来判断明年这些行政调控政策会退出市场，但在7月份修正了这个观点，2012年是不可能退出的，未来1年半左右行政调控不会退出市场，不管限购、限贷、限价都不会退出，两三年内是至少的，等到保障房建起来，长期的住房政策实施起来，这种行政政策才会退出，因此所有的开发企业应该在新的市场环境和政策下决定他们的操作方式。
 
　　土地市场显山露水
 
　　丁祖昱预测商品房市场今年下半年供应和成交都会放量，但是回升不会太大，新增供应量会比去年增长，总成交量会下降，各在10%左右。
 
　　今年上半年土地出让超过去年上半年，但是上海、北京、天津、城市就不乐观。上海今年上半年土地出让的金额下降了23%，北京下降了50%。下半年上海土地出让的速度还会继续加快。因此如果企业现金流比较宽裕，下半年也不妨看看有什么好地可以介入，土地市场相比商品房市场已经回落了35%左右，很多土地去年创较高价之后一直在往下走。
 
　　融资渠道当中，要抓住非金融的融资渠道，现在私人手上的钱还在，很多钱还想进入房地产市场，通过私募的方式和其他方式，现在还可以去融资。这段时间在融资上如果能够抓紧的话，还是能够提前预防四季度出现的更大的现金流问题。
 

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