陈维认为，在不同的城市间，“回暖”后势能否持续取决于政策、产业、以及行业三种差异。他同时表示，房地产企业转型升级的根本在于重构后危机时代新的盈利模式。

中国房地产报：2月份以来各地楼市出现了比较明显的“回暖”，您认为原因是什么？

陈维：这一轮“小阳春”是三个因素共同推动的结果：头先是一年多以来被压抑的刚性需求的一次集中爆发；其次是消费者对中国经济和房地产的一种信心回升；第三是去年以来4万亿元投入和流动性增加使经济形势的扭转初现成效。

中国房地产报：由于市场情况模糊，目前业界都在争论这是“小阳春”还是“触底反弹”。房地产市场进入“回暖期”的判断依据是什么？

陈维：我认为判断房地产真正回暖有三个标准：头先，市场需要持续一段良好的成交势头，平均成交量较为稳定；其次，投资性需求有一定的恢复；较后，高端住宅的销售量有所回升，也就是中产的改善性需求得到一定程度的恢复，与政府主导的保障性住房和经济适用房共同形成梯度消费的格局。

中国房地产报：对市场下一步的走势，开发商和购房者仍然在观望。您对今后楼市“气候”的预期是什么？

陈维：对房地产后市的发展还需要进一步观察。不过，不同城市“回暖”能否持续主要取决于三方面的差异：

一是政策差异，城市自身提振楼市的政策力度要大，具有长期影响力，如果只是阶段性的“强心针”，“回暖”就得打个问号；其次是产业差异，城市主导产业发展稳定，核心购购群体经济状况没有受到太大冲击的，“回暖”相对有保障；第三是行业差异，即所在城市开发商及消费市场的成熟度。开发商资金链安全、营销能力强、综合管理水平良好，消费群体的消费心态与行为相对成熟，以往投资性购房占比不多，或者以稳健型投资群体为主的，市场“回暖”的步伐会走得相对稳妥。

中国房地产报：去年不少开发商提出了“成本线定价”的策略，但紧随着“回暖”部分城市部分开发商开始逐渐上调房价。当前市场是否存在着上调房价的条件？

陈维：2008年确实有许多开发商是用成本线过冬的，但金融危机后，消费者购房心态更理性，市场对房价的主要判断依据将回归到性价比上，附加值才是定价的依据。比如中大地产去年以景观改造为全力提高产品品质，同时价格也有适当调整，营销形势迅速好转，今年一季度更是超额完成销售指标。

因此，调价不能一概以市场回暖为理由。不同企业资金链状况不同，项目情况不同，营销战略就要有所不同。总的来说，具有资源和优质品质支撑的项目已经具备率先上调的条件。

中国房地产报：即使是在回暖期，我们仍然看到了许多地产商对前期发展的反思。您也曾提出房地产业应该以“列入第十席”的心态促进自己的“转型升级”。在这方面，您认为房地产企业应该怎样入手？

陈维：国家推出的产业振兴规划，其核心目的就是推动产业整体的转型升级。出于可持续发展考虑，房地产企业要更积极地把握这一根本思路。

在以往的市场形势下，拿到土地就能赚钱，但现在房地产市场已经进入平均利润时代，因此可以说房地产企业转型升级的根本在于重构后危机时代房地产新的盈利模式。

重构新的盈利模式，关键在于解答“如何把房地产公司自身的事情做好”。房地产公司本身做的事情是什么呢？是产业链的整合。房地产开发商自身不设计、不建造，主要工作是整合产业链中的要素，实现要素附加值化。

(作者：杨凡)