当前在政策调控影响下，不少房企业绩下滑、资产负债率走高、资金链普遍吃紧，寻求新的地产融资模式已成为当下热点。房地产私募基金作为一种创新的融资模式，未来可能成为房地产企业资金的核心来源。在日前举行的第12次房地产总裁沙龙上，大家探讨房地产私募资金合作，谋求发展新路。
 
私募资金风生水起
 
　　今年以来，房地产私募资金风生水起。其中既有市场的压力，也有房产调控政策的影响。同时市场动的资金缺乏更好的投资渠道，也孕育了私募基金的发展。另一个背景是合伙企业法当中关于有限合伙机制的产生。以有限合伙的形态形成的资金，有其独有的优势。
 
　　房企在融资方面曾经历过多个阶段。从较早以银行融资为主，后来过渡到信托介入其中，再到后来其他主体介入，包括现在的房地产基金。实际上私募房地产基金在西方国家比较发达。尤其在美国市场非常成熟，其资金渠道60%-70%是通过基金方式，投资、建设、运营、管理都有专门的机构来操作。
 
　　值得关注的是，房企与私募基金的合作还有深层意义。鼎汇通基金决策委主任颜学海认为，它有利于拓宽房地产融资渠道、投资者参与投资和开发商退出开发。更重要的是有利于将中小投资者的资金和基金管理团队投资管理能力有机结合。
 
私募基金运行模式
 
　　颜学海介绍，私募基金运行有三种模式，一是单GP（合伙管理人）模式，二是关联LP（有限合伙人）模式，三是名义GP模式。单GP模式就是由一名GP或者是多名LP组成的有限合伙企业。由GP作为有限合伙企业的执行事物合伙人，根据合伙人协议的授权，在章程规范下运行管理。单GP模式是基金的基本构架，其它则是在这基础上的变化。GP和LP一起构成基金的投资人，由GP、LP共同行使管理基金的任务，这是一个基本的模式。该模式被称之为金字塔模式的关联LP模式，是目前采取比较多的方法。
 
　　关联LP模式在做GP同时，也做LP来参与投资。他自己或者是他的关联企业，比如说做一家基金，他是管理人，同时他投资另外一家企业，这个GP出资1%，关联企业出资19%，两者相加接近20%，接下来80%面向社会。这模式现行常用，GP作为一个管理投资人，不仅奉献专业，还用其投资来承担项目的特别风险。
 
当下谋求合作良机
 
　　面对复杂多变的市场形势，国内众多房企与私募基金都在积极谋求合作良机。复星集团于2009年12月发行了个私募资金——星浩资本，金额5.5亿元，经过运作已取得不俗成绩，目前已成为行业单支实际到位资金的私募资金。
 
　　此次总裁沙龙活动提供了一个平台。许多老总认为，不仅是针对房企融资方面，面临当今复杂多变的形势，互相沟通，交流经验，显得尤为重要。在此背景下，总裁沙龙将继续联合老总与专家，通过对业界热点探讨，进行合作有意向的对接。

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