行业发展陷入困境之后，越来越多的标杆房企通过转型寻找出路，然而大势之下，中小房企并不见得“船小好掉头”，反而面临更大的压力。

清科私募通统计的数据显示，房地产行业的并购事件呈逐年上升态势，2014年全年，房地产行业共有67例并购案，而在过去3年这一数字分别是76例、22例及27例。根据清科公布的并购金额，《每日经济新闻》记者粗略统计，2014年房地产行业涉及并购的金额约为287亿元，2013年为330亿元、2012年和2011年分别为48亿以及61亿元。不难看出，近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。

“从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，与之相伴的即是融资成本大幅提高。所以若不是多元化经营的房企，单一业务的房企会发现后续拿地开发投资都会很艰难，甚至会面临用甩卖项目和股权的方式来救急。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。

中小房企破产频发

“2014年市场不好，银行开发贷积极性也很低，中小房企来说只能寻求其他的资金来源，但即便是信托，成本高不说，对中小企业也是不理不睬。”一位不愿具名的房企人士表示，资金来源不畅自然难以拿地开发，销售回款难以保证，企业自然陷入恶性循环。在其看来，更多的中小房企都在选择合适的机会把自己“卖”出去。

根据住建部政策研究主任秦虹此前公布的数据，2014年房地产行业并购案例成倍提高，2014年上半年收购总额是152亿元，同比增长了2.09倍，而当前正在谈的还未完成的交易额是1600多亿元。

对于资金密集型的房地产行业来说，现金流无疑是决定房企生存安危的生命线。一旦房企遭遇不可控的突发事件，销售回款受阻后，经营资金链也会面临较大考验。而2014年楼市较具代表性的杭州市场，则将中小房企生存不易的现状深刻地表现出来：兴润置业负债35亿元宣告破产、百强房企光耀地产因资金链断裂、华门控股出现债务危机、中都集团老板“消失”百货业关门等。

进入2015年，房地产行业的整合似乎愈演愈烈，中小房企的生存环境愈加恶化。根据《每日经济新闻》1月5日的报道，进入2015年前夕，江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产。

中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟表示，目前商业银行正在收缩对房地产企业和个人按揭的贷款，提高门槛，严控风险。基金方面，目前还看不到能使整个地产私募基金行业出现系统性风险的迹象，但已经有不少地产基金未雨绸缪，缩小对中小开发商的资金供应。

布局市场新需求

对于中小房企而言，不但面临融资难，库存压力或许成为压倒这些小房企的较后一根稻草。从国家统计局数据可以看出，除一线城市及部分二线城市库存去化周期处于合理周期内，其他城市特别是三、四线城市，库存压力都非常大，这对于分散在这些三、四线城市中的中小房企来说，更是雪上加霜。

“随着银行信贷收紧和去库存影响，房地产行业或出现更多债务违约行为。和大型房企相比，中小房企资金面压力较大。”一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示，对于一些库存压力较大的城市，区域内的企业生存环境则更恶劣。

上海某房地产研究院针对国内35个城市新建商品房存销比的统计数据显示，2014年存销比较高的三个城市分别为茂名、烟台以及温州，其存销比分别为32个月、31个月以及29.1个月。对于这类城市来说，存销比总体偏大，房价下跌概率依然较大。

“2014年上半年存销比持续上升，说明市场去库存状况不断恶化。但到了下半年，随着限购松绑等政策效应释放、央行降息政策的持续影响，去库存速度在不断加快。但目前来看，还是一、二线城市的存销比数值相对较小。”严跃进对《每日经济新闻》记者表示。

对此，有金融机构的分析人士指出，对于中小房企来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面压力，预计未来会有更多的中小房企面临债务违约的市场风险。评级机构标准普尔和惠誉也指出，小型地产公司可能出现债务违约，导致银行更加向大型开发商倾斜，房地产市场加速两极化。

“从融资角度看，中小房企应该适当甩卖一些流动性差的项目，从而回笼资金。而从股权角度看，可以适当和大房企进行高攀，从而归并到此类房企中去。”严跃进表示，中小房企加快转型是维持生存、获得新生命力的较根本手段。

在其看来，随着新常态经济发展以及新型城镇化的建设，一些新的市场需求会衍生出来，比如和一些产业运营商进行合作，在城乡结合部进行产业园的开发。对于城市的一些二手房项目，此类房企可以积极和地方政府合作，进行二手房物业更新业务。

八成房企增速下降百亿房企三成为新面孔 中国房地产报

2015年已经到来，房市的故事仍在继续。去年，有的房企逆市飞扬，有的房企快速滑落，多数房企销售额增幅下降。但较深刻的变化还不是业绩分化，而是市场供需结构的快速变化，这恰是关注销售排行榜后较应关注的。

梯级格局未变

每年初，几个销售排行榜着实很吸引眼球。与往年一样，今年的排行榜也存在数据和名次打架的情况。据统计，TOP50排名中，销售额一致的仅有1家，名次一致的有5家；百亿房企中，名次一致的有11家，而且家数有76和80家之别。例如绿地集团的房地产业务销售额，排行榜数据有2080.2亿元、2410亿元和2403亿元，而绿地集团元旦当日公告的销售额是2408亿元，排名行业榜首。常识告诉我们，如果销售额数据不准确，而且在国家统计局发布全国商品房销售额之前，在不知道“分母”的情况下，榜首0、榜首00的市场占有率数据肯定不准确。

本系列文章的后续文章中，我们将基于国家统计局和企业发布的官方数据，计算并发布准确的销售额排名和市场占有率数据，因此我们“地产全真派，数据偏执狂”的风格绝不会改变。

去年的“房企业绩研评”是14篇文章，2015年计划15篇，从1月12日到5月11日，基本是每周一篇。15篇文章，15个深度专题，一定把房企2014全年及2015年一季度业绩分析个底儿朝天。本篇专题是销售额。

销售额，这个被房企魂牵梦绕的数据，确实需要深入解析。

抛开具体金额和排名，综合几个排行榜数据，按销售量级划分，2014年房企销售额可划分为6个梯级，这与2013年6个梯级的基本格局没有变化。

不仅如此，事实上，除了榜首、梯队的差距明显拉大外，其他各梯级之间的差距也没有太大变化。

计算结果显示，榜首梯队的榜首名的销售额几乎是第七名（中海地产）的两倍。尽管如此，中海地产的销售额竟比梯队头名——华润或世茂（榜单名次不一，下同）高出约500亿元，而2013年相差300亿元左右。这不仅是因为榜首梯队企业销售额增长率较高（中海地产除外），而且基数较大。即使是同等增长率，差距也会越拉越大。

2014年，300亿~1000亿元的梯队企业数量是11或12家（榜单数据不一），而2013年是14家。除了华润、世茂、绿城、融创、富力、招商、金地、龙湖、远洋、华夏幸福(600340)、雅居乐外，2013年一度进入梯队的中建地产、中铁置业、世纪金源，去年又回到第三梯队，说明增长乏力，业绩稳健性欠佳。数据显示，去年TOP20房企的销售金额门槛比上年下降了12%，TOP50企业的门槛比上年小幅上升了3亿元。这说明，二、三梯队之间分化趋势在缩小。如果不考虑三倍的级差设定原则，甚至300亿这个分级线显得很不公平。事实上，销售额250亿~300亿元的企业有6家，其中包括金科、荣盛、中铁建等。

百亿房企中，去掉榜首、梯队，其余的60家左右都在第三梯队之列。限于篇幅，不再展开分析第四至第六梯队的级差和家数。总体而言，至第六梯队之间，梯级分化并不明显；梯级越低，群体企业数量越多。根据我们对房企业绩的监测，30亿元以上规模性房企的数量，全国有250家左右。据了解，为了成为百亿或百强企业，百强房企中确实存在虚报销售业绩的情况。根据我们所掌握的信息，2014年百亿房企家数可能是75家。这也意味着，排名靠后的企业，只要销售额增加些，就会甩掉很多家企业。因此说，榜单名次上升很难，也很容易。这意味着，也是我们经常说的，后面的企业要实现赶超，必须速度更快。

榜单不一的原因

为什么各家排行榜的销售额数据及排名不一样？这并不能责怪排名机构，因为销售额数据看似简单，实则几乎无法准确统计。原因很复杂，简单来说主要有五个原因。

1.指标统计口径不一样。多数企业统计的是合同销售额，有些企业却是协议销售额（已签认购书但未签正式合同）。

2.统计范围也不一样。有的企业是单独发布（例如保利地产(600048 )和保利置业），

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