即将过去的2008年太原房地产市场风起云涌、变相丛生。本文仅就市场竞争层面做粗浅探讨。

2008年的太原房地产市场较为显著的特点是：市场竞争正式展开。这种竞争表现为本地房企项目与外地房企项目之间的竞争。

2007年初，以上海绿地集团为开端，外来品牌开发企业切入太原市场，从高端产品（别墅+花园洋房）入手，由于当时并没有其他匹配的竞争项目，绿地•半山国际花园以较高的产品定位与较优的工程质量，配以上海绿地的品牌号召力，在较高价位上顺利销售，获得了市场的认可。

这成为刺激本地供给市场在价格层面上涨的一个信号。2007年下半年，市内繁华地段楼盘平米单价飙升至7000元，甚至出现万元单价的项目。部分楼盘开始捂盘惜售，单方提价，试图以销售控制手段制造市场供给短缺心理，营造“需求恐慌”，以支持其提价行为。

市场在一片利好声中进入2008年。经时代精奇房地产市场研究部统计显示，2008年上半年太原市新增项目（含城中村）近50个， 4、5月份为增长高峰。其中仅有9项目具备预售许可证。80%的项目处于前期宣传积累客户阶段。商品住宅新增供应面积约为364万平米，加上07年存量面积。2008年上半年太原市房地产商品住宅规划总供应面积已达到444万平方米。

据调查，上半年项目遍布城市各个区域，市与繁华地带平米单价均6500元左右，总价在80万上下；城区周边项目均以4500-5000元左右每平米进行价格试探。根据来自各个销售的数据显示，包含交纳定金与网签，总体认筹比例约为52%。市场表现出量价齐升的现象。

但进入5、6月份，各个销售来人明显减少。时代精奇市场研究部对房地局5、6月成交数据的整理，2008年5月在售成交登记1229套，成交面积12.5万平方米；6月成交954套，环比下降22.4%，成交面积10.7万平方米，环比下降14.4%。

从房地局统计的相关数据统计分析来看，整体市场成交量开始出现萎缩，2007年同期商品住房供需比例为0.58：1，08年供需比例为2.04：1，从数据上来看已开始显现供大于求的现象，说明市场的有效需求不足，人们对市场的观望程度越来越浓。各个项目也陷入迷茫当中。

量价齐升却没有找到接盘购单的需求市场！这成为2008年太原房地产市场一个转折期。

下半年，太原房地产市场出现巨大变化。

头先是国家房地产规范化经营政策逐渐落实并主导了舆论，银行的房地产信贷业务趋于谨慎、土地购购及开发门槛提高、以及快速提高报价造成的销售变缓……几大层面直接打击了开发企业的命脉??现金流！在太原，无论是外来大型开发企业还是本地中小企业，都受到强烈的冲击。

太原地产在炎热的夏天感受到渐冷的秋意。竞争，在日渐严酷的环境中展开了。

下半年的一大标志事件是富力城与恒大绿洲的开盘。

位于北城区的富力城头先以精装修产品入市，尽管位于北城区交通现状不很理想地段，但仍取得了较好的销售业绩。富力城精装修产品成交价约5300元/m2。客户对于大型企业的品牌号召力、开发能力、产品质量等软硬实力进行综合评估之后，决定下订。

接下来是9月的恒大绿洲项目，已接近现房的工程状态开盘面市。在以3860元每平米作为广告价炸开区域市场以后，以接近小店镇区域毛坯房均价的价格销售精装修产品。其价格策略直接导致该区域其他项目销售受阻。

两大项目的指标性意义在于：头先将精装修产品带到太原市场，实现了产品层面的升级，并为需求面树立起高质量产品的概念与标准；其次是两大项目由于08年放量并不是很大，因此形成了南北划界而望的局面。

富力城地处北城，与周边项目的产品差异化比较明显，且同一时段竞争项目少，做到了有效区隔；相对富力城来说，位于太原南端的恒大绿洲，周边项目布局较为密集、价格已经标高、产品均为毛坯房、每个项目的开发体量都不大、环境与产品也皆非高端定位，再加上销售行为长期不够规范、开发企业资历较浅且在开发与营销过程中不重视对客户信用的建设与维护，致使竞争来临之时暴露出较差的抗压能力。而这种竞争不仅仅是产品层面，从规划设计层面、融资能力以及经营思路等各个层面都开始了直接的对碰。

但这也只是刚刚开始。

造成竞争的另一个标志性事件是全球爆发的金融危机。在美国，以房地产次级贷款危机为导火索，造成了信用破产，透过股票市场、资本投资市场以及对外贸易等金融危机的形式蔓延到中国。在中国的房地产行业，则表现为前一阶段大量囤积土地、大规模扩张的大型企业融资困难、现金流紧张。

由此而决定了这类企业必将改变经营战略，一切向现金流看齐！太原本地中小开发企业面临同样的问题。但大企业大的资金压力迫使其必然采取更加彻底的竞争方式，范围内占有流通环节。为此，他们与中小企业的竞争必然是惨烈的。

2008年下半年截止11月，太原市共新增项目43个，多出现在城市周边区域。除富力城与恒大绿洲等少数几个项目，其他项目的单个开发体量大多在十万平米左右。罕见大户型，多以两居以及小三居主打市场。显示出供给面已经开始顺从总价要求而进行了产品调整。其中，整体住宅备案成交均价为5000元/平米。同时期，有不少项目开始打折促销，试图以优惠低价夺取部分市场。但总体来说，效果不彰。大量项目出现了销售停滞。

2009年，太原市房地产格局将产生新的变化。除了一南一北两大项目继续推盘争夺市场，市地区的昌盛•双喜城与合生创展御龙城项目、以及龙潭湖大连万达广场项目，将组成太原市内高价楼盘阵营；另外一个崛起的区域是长风文化商务区。

位于河西的长风文化商务区经过几年规划与招商，将于2009年开始加入市场竞争行列。已知的外来开发企业的项目包括了富力现代广场、海尔十二院城、绿地•长风世纪城等，万国MOMA等项目也早早展开宣传，伺机而动。而2008年，该区域已经呈现出全面开发的局面。以西岸为代表的数个大小项目先期入市，基本定价了区域市场。2009年，该区域的竞争将在资金链的压力下迅速白热化。

2009年的竞争，将体现在新开项目的大型开发企业与中小企业在装修标准、环境规划、户型设计以及价格等层面的竞争；更进一步的竞争将体现在交房阶段的服务层面。软力量较终将主导企业与项目的生存。

2009年的太原市场也存在一定变数。资金压力或许会成为大企业暂缓开拓太原市场的主因，本地开发企业要高举“时间就是生命”的大旗，尽量多出存货，回收现金；同时要对新增供应保持谨慎态度，要清醒认识到竞争已经全方位开始了，产品过得硬才是较终生存之道。同样，面对融资困局，中小开发企业或许会“船小掉头”，退出竞争。

时代精奇市场研究部对2009年需求层面的基本判断是：性价比成为需求方考察因素。我们更愿意看到性能杠杆起主导调节作用，而不要总是依靠价格作为较终的竞争手段。

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