为何预期这么乐观？支撑理由恐怕是近期的市场数据似乎很不错。比如某研究机构较新数据显示，上周（12月13日-12月19日）监测的35个城市中，成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市涨幅超过20%；部分热点城市房价也创新高，比如深圳涨幅，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。

我一向认为，周度时间跨度太小，数据不能反映大趋势。但上述数据至少说明近段时间房地产市场并未明显降温，据此，部分专业机构和很多民众就推导出明年房价还将上涨的结论。

这一逻辑不太给力，主要是考虑的因素不够全面。回顾今年的市场表现，可以发现，虽然从年头调控到年终，中间历经三波新政，一波比一波严厉，但市场表现并不差，“收成”远超2008年，略超2009年。全国商品房成交量较2009年上涨10%左右，全年商品房成交均价上涨7%左右，70个大中城市房价指数全年增幅可能达9%左右。

不妨分析一下决定明年房价走势的几个重要因素。从需求分析，国内流动性依然充裕、通货膨胀加剧、人民币升值成为刺激房产需求的三个重要外力。今年1月M1（狭义货币供应）增幅高达39%，是近十几年来的历史高值，说明流动性极度泛滥，其后增幅持续回落，11月已回落到22%，但依然超过近十年来约18%的历史均值，所以说流动性依然充裕，这是促使资产价格上涨的重要推力。

流动性过剩的源头，是2008年四季度至2009年的宽松货币政策，而流动性过剩的结果是出现通胀。根据货币学派大师弗里德曼的研究，M1增幅触顶后20个月左右，CPI增幅才会触顶，今年下半年以来，CPI加速上涨，11月增幅已达5.1%，即便是考虑到我国的特殊国情，明年至少上半年通胀会维持高位。国家相关部委已提出明年CPI预期目标为4%，反映出政府也明白通胀压力将在明年持续存在。那么，在当前一年期存款利率只有2.5%的情况下，存款负利率的情况是在加剧，居民手中的钱自然不愿存在银行坐等贬值，通过购房保值增值依然是很多人的选择。

如果说流动性泛滥和通胀促使国内资金进入楼市，那么，人民币升值则会诱使境外资金涌入国内，房地产市场是重要投资领域之一。自2005年7月21日实行汇改以来，至2008年上半年人民币对美元升值20%左右，其中2007年一年便升值7%，所以2007年国内股市和楼市的疯狂，一定程度上与人民币升值导致的海外热钱涌入有关。 2008年下半年到今年上半年，人民币停止升值，自今年6月19日实行二次汇改以来，人民币对美元已升值2.6%左右，境外游资又开始争相进入国内。而且，明年人民币还将升值3%-5%，所以外资进入房地产的势头不会明显减弱。

从商品住宅供应分析。今年全国房地产开发企业购地面积同比增长33%左右，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长40%左右，这就意味着，明年可以预售的商品房面积将会显著增加，这将有助于稳定房价。

从开发商资金面分析。今年1-2月全国房地产开发企业本年资金来源同比增长近70%，创历史新高，表明当时开发商较不差钱；之后，增幅回落，1-11月回落至31.2%，但仍比近十年的25%的历史均高出一截，说明当前资金链依然不是很紧张，要远远好于接近零增长的2008年。接下来，明年上半年，开发商的资金面将会由量变到质量，变得比较“差钱”，促销的压力和可能性越来越大。

总而言之，明年的房地产市场，大量自住需求和部分投资需求仍在，但供应增加，开发商融资难度也增加，同时货币政策趋于紧缩，购卖双方激烈博弈，房价涨跌皆难，维持振荡的可能性较大。城市之间可能会有所分化，高房价城市小跌的可能性大些，其它城市小涨的可能更大。 （作者：上海易居房地产研究院综合研究部部长）

(作者：杨红旭)