刚刚过去的上半年被降价、拐点、崩盘等言论充斥，在日趋低迷的成交数据与不断传出的地方救市喧闹声中，楼市走向如同雾里看花。7月16日，在三亚举行的博鳌21世纪房地产论坛上，任志强、刘晓光、秦虹、钟伟等房地产业界大佬及专家齐聚一堂，当前形势和未来楼市走向成为热议的焦点。尽管大家对当前楼市的下行趋势没有疑义，但谈及未来市场的走势，却出现了观点的激烈交锋，“看涨派”与“看跌派”各执一词。

　　“任志强同志是个一根筋的同志，认为房价会一直上涨，但实际上民众对房价上涨的信心已发生逆转。”北京师范大学金融研究主任钟伟直言，房地产市场现在所面临的情况将是振荡下行和软着陆的过程，振荡下行意味着今年下半年和明年市场情况不如今年上半年，而且从现在到未来三年都将是震荡下行、分化兼并重组的过程。

　　随后发言的华远地产董事长任志强则现场反驳：“虽然钟伟先生不同意我上涨的观点，但城镇化大背景下，中国房地产没有泡沫。”

　　共识：全国楼市已进入下行周期

　　2014年上半年，经过此轮调整，全国楼市下行趋势明显。据研究机构REICO发布的《中国房地产市场季度报告》显示，前五个月，全国房地产开发投资增速为14.7%，而前6个月该数字则下行至14.1%，这一增速比年初和去年同期有明显的回落。从区域来看，不仅三四线城市在调整，一线城市的调整力度也非常大。该报告显示，在二手房成交量、成交价格以及房屋新开工面积上，上半年一线城市的降幅也是较大的。

　　该结论也得到了现场多数业内人士的认同。

　　住建部政策研究主任秦虹便指出，刚刚过去的前六个月，房地产的成交面积、成交金额双双出现了负增长。不仅如此，房地产市场的末端销售指标和前端指标也双双出现了增长速度下滑的现象。其中，有两个指标已经跌到了历史的较低点。一是开发企业的资金来源，1-5月份只有3.6%的增长速度，这是历史的低点；二是全国房地产新开工面积，上半年出现了20%左右的负增长，这也是历史的低点。

　　“尽管如此，今年的房地产市场仍然是调整，而不是崩盘或者是暴跌。”秦虹强调。

　　“从今年上半年的情况来说，趋势性的下行和整体性的过剩没有任何的好转。现在房地产面临的主要问题不是开发贷款的问题，而是销售端信心动摇、销售节奏减缓，即预售款和定金大幅度减少的问题。”钟伟表示，公众和开发商、政府、购房者对房价信心的预期不是正在发生逆转，而是已经逆转。“对房价的预期已经逆转了，这种逆转是难以改变的。”

　　对于下行趋势下地方政府的救市行为，中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平直言，现在的房地产供求关系出现了大幅度的转变，而政府的一道命令或者一纸文件就都难以扭转这种态势。对开发商来说，要做好应对房地产长期处于“冬天”模式的心理准备。

　　争议：未来形势是否会恶化？

　　秦虹PK钟伟：下半年是否好于上半年?

　　对于未来房地产市场的发展走势，秦虹与钟伟呈现两种截然不同的观点。

　　秦虹表示，下半年楼市将明显好于上半年。主要表现在五个方面：头先，预计销售和投资的基数下半年好于上半年。因为2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低，也就是说上半年是高基数，下半年的基数降低，基数指标有利于房地产下半年的走势。

　　其次，整体的信贷环境会好于上半年。总所周知，信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理，在政策改变的情况下，预计下半年的信贷环境和过去相比会变好。

　　第三，开发企业积极实行价格促销策略，从目前来看，效果是良好的。第四，下半年的供应量仍然会上升，消费者的选择有利于销售的增长。较后，地方政府纷纷出台楼市调整政策，有利于市场的恢复。

　　对此，钟伟指出，房地产市场现在所面临的情况将是振荡下行和软着陆的过程，振荡下行意味着今年下半年和明年市场情况不如今年上半年。

　　“短期就是未来六个季度，今年下半年到明年的结论是，经济增速进一步的下行，今年有微刺激，因此有微效果，明年再有微刺激，但是效果更加的微弱，后果更加的不好。因此明年的经济增速要比今年略微低，大概是7.2%甚至是更低。这种情况之下，中国在未来的两、三年面临更多的情况是经济振荡下行，从通货膨胀转向通货紧缩，百业箫条的现象。”钟伟如是说。

　　钟伟PK任志强：房地产震荡下行与泡沫论

　　在很长一段时间，任志强对房价一直持上涨的观点，有赞同亦有反驳者。而在钟伟看来，“任志强同志是个一根筋的同志，认为房价会一直上涨，但实际上民众对房价上涨的信心已发生逆转。”

　　“在座的有谁坚定不移的相信，在未来五到六年，中国商品房的价格将永远上涨，更多的人会说涨涨跌跌也很正常，但愿不要大跌，这就是2007年到和2009年跟现在的不同，对房价的预期已经逆转了。”钟伟现场发问。

　　“调整房地产的供求格局只有两种，一种是加速销售节奏，另一种是强制新购置土地和新开工进行刹车，甚至形成烂尾楼，后面的情况会不断的发生。” 钟伟表示。

　　“房地产市场现在所面临的情况将是振荡下行和软着陆的过程，振荡下行意味着今年下半年和明年市场情况不如今年上半年。虽然今年上半年销售面积有所回落，但是销售价格回落不够大。更重要的是，目前房地产面临严峻的库存问题，因此房地产行业本身从现在到未来的三年都是振荡下行、分化兼并重组的过程。”对于未来的走势，钟伟如是说。

　　对于钟伟的点评，任志强在随后的主题演讲中直接进行了反驳：“虽然钟伟先生不同意的上涨观点，但城镇化大背景下，中国房地产没有泡沫。”

　　任志强指出，城市化的过程是总体经济发展的过程，如果经济能够保证6%到7%的增速，这无疑会加速城镇化的发展。“不要认为10%的增长才叫增长，纵观德国、美国等发达国家，他们每年2%到3%的涨幅也称为迅速的增长。”任志强说。

　　在任志强看来，如果地产有泡沫，那就是限购、限贷及保障房吹大的。

　　“头先，被限购限贷挤出的人群去了做海外投资，1-5月份，境内投资少了2000亿元，而购购境外资产却为2000亿元;其二，个贷政策挤出效应巨大，使得一些成交量受到了很大影响;其三，保障房及棚户区产生的挤出效应，这部分供应量迅速增加，稀释了部分购购力。”任志强说。

　　任志强指出，下半年楼市是否可以转正，要看保障性住房的水分。虽然一部分保障房也在销售，但并没有计算在商品房的销售范围内。因此，统计数据会显示销售额和销售量下降。但是，如果将保障房计算在内，全年的销售量会维持在5000万套左右，这一数据是去年以来的个高峰期。

　　刘晓光：楼市并未出现根本性拐点

　　在秦虹与钟伟胶着于下半年房地产是否好于上半年、在任志强列出大把数据舌战钟伟时，头创集团的董事长刘晓光则表示：“本轮房地产的下行因为有重要政策的干扰，我们甚至可能无法判断，本轮下行是真的下行，还是价格战。”

　　刘晓光指出，房地产市场的周期性调整是正常的，前短期的振荡是中国经济结构调整和行业结构调整必然的现象。由于支撑中国房地产的综合要素并没有改变，因此，从中国房地产的需求和状态来看，还没有出现根本性的拐点，在未来的十年到二十年，房地产仍然有空间。

　　“土地或新开工方面可能会出现拐点。但是，真正判断需求是否出现拐点，现在还没有足够的依据。除了住宅之外，房地产市场还有其他产品予以支撑，像商业地产、旅游地产、养老地产等等，整个房地产行业出现振荡的结果是大不一样的。现在的房地产开发，确实开始出现了分化，除了住宅之外，还有医疗、养老等等，产业发展得越来越明显。”

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