2010年，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控政策，分别从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。随着各项政策的持续出台和逐步落实，对地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度。

据统计，1-11月全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。地价水平高位震荡，其中7月达到今年以来的较低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，9月达到今年以来的较高水平。

另外，全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势（5-8月各月水平同比有所下降，但9月起恢复增长）。

价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的调查数据，100个城市住宅（新房）平均价格在7-8月有所下跌，北京等十大城市5-8月房价累计下跌约3%。但9-11月100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市也普遍继续上涨，仅同比涨幅有所缩小。

对于明年楼市走势，黄瑜指出，货币政策从适度宽松转为稳健，特别是信贷规模对房地产影响比较大。加之保障性住房力度还会继续加强，房地产税可能试行，都会对市场产生不小的影响。

“结合历史数据和相关机构研究，预计2011年广义货币（M2）增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7万亿元，并存在加息2-4次（50-100个基点）的可能性。”黄瑜说。

根据测算，在加息50-100个基点的情况下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007年的水平。对于开发商而言，即使加息200个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。但是，由于银行信贷（包括开发贷和购房按揭）占企业资金来源的近40%，因此收紧银根会对房企资金链带来显著影响。

报告还预测，2011年全国商品房均价为每平方米5466-5496元，比2010年上涨8.3%-8.9%；全国商品房销售面积为11.2亿-11.4亿平方米，比2010年增长8.61%-10.92%。

(作者：于祥明)