“房地产税调节个人财产差距的作用很小，更谈不上是调控”
 
　　国家税务总局税收科学研究所所长刘佐撰文谈“改革开放以来房地产税改革的回顾与瞻望”

　　中国改革开放32年来，房地产税的改革从1986年起逐步恢复对内资企业和中国公民的房地产征税，到“十一五”期间（2006年至2010年）实现房地产税的内外同一，经历了一个艰苦的发展历程。瞻望“十二五”（2011年至2015年），中国房地产税的改革依然任重道远。
 
　　历史
 
　　现行房产税1986年开征
 
　　为分税制创造前提
 
　　根据1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，个人所有非营业用的房产，可以免征房产税。纳税人纳税确有难题的，可以由省级人民政府确定，按期减征或者免征房产税。
 
　　中国改革开放以后的房地产税改革始于20世纪80年代中后期。当时的背景是中国从计划经济转向有计划的商品经济，需要通过包括房地产税的多种税收调节经济和配合财政体系体例改革。
 
　　1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，自1986年10月1日起施行。房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人，计税依据分为房产原值一次减除10%至30%以后的余值和房产房钱收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种。国家机关、人民集团和戎行自用的房产，由国家财政部分拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，经财政部分批准的其他房产，可以免征房产税。此外，纳税人纳税确有难题的，可以由省级人民政府确定，按期减征或者免征房产税。
 
　　1986年9月17日财政部税务总局发布的《房产税宣传提纲》中说：征收房产税，有利于运用税收经济杠杆促进房屋治理，进步房屋的使用效益，有利于控制固定资产投资规模和配合房产政策的改革，有利于调节收入，并且为实行按照税种划分财政收入和地方财政收入分级财政治理体系体例创造了前提。
 
　　1988年9月27日，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，自1988年11月1日起施行。城镇土地使用税的征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围以内的土地；纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围以内使用土地的单位和个人；计税依据为纳税人实际占用的应税土地面积；实行有地区差别的幅度税额尺度，每平方米应税土地的年税额尺度从0.2元到10元不等（经济发达地区的税额尺度可以适当进步，经济落后地区的税额尺度可以适当降低）。国家机关、人民集团和戎行自用的土地，由国家财政部分拨付事业经费的单位自用的土地，宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的土地，市政街道、广场和绿化地带等公共用地，直接用于农业、林业、牧业和渔业的出产用地，财政部划定免税的能源、交通、水利举措措施用地和其他用地，可以免征城镇土地使用税。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，自使用的月份起，可以免征城镇土地使用税5年到10年。企业办的学校、病院、托儿所和幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部分拨付事业经费的单位自用的土地免征城镇土地使用税。下列土地的征免税由省级税务机关确定：个人所有的栖身房屋和院落用地，免税单位职工家属的宿舍用地，民政部分举办的安顿残疾人占一定比例的福利工厂用地，集体和个人办的各类学校、病院、托儿所、幼儿园用地。
 
　　城镇土地使用税暂行条例条开门见山：征收城镇土地使用税是为了公道利用城镇土地，调节土地级差收入，进步土地使用效益，加强土地治理。1988年11月6日国家税务局发布的《城镇土地使用税宣传提纲》中说，开征城镇土地使用税的主要作用是：有利于促进公道、节约使用土地；有利于企业加强经济核算；有利于理顺国家与土地使用者之间的分配关系；有利于促进地方税体系的建立，为实行以分税制为基础的财政体系体例创造前提。
 
　　城市房地产税2009年取消
 
　 “外资”开缴房产税
 
　　2008年12月31日，国务院决定从2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。
 
　　上述关于房地产的两个税收条例仅合用于国营企业、集体企业、私营企业等内资企业和中国公民，不合用于外商投资企业、外国企业和外国公民。外商投资企业、外国企业和外国公民继承按照1951年8月8日政务院发布的《城市房地产税暂行条例》缴纳城市房地产税，外商投资企业和外国企业继承按照各地依法制定的办法缴纳土地使用费。
 
　　20世纪90年代初，中国经济从有计划的商品经济转向市场经济，房地产税制与经济发展不相适应的矛盾日益凸起：对内、对外实行两套税制，税法不同一，税负不公平；城镇土地使用税的税额尺度一直没有调整，已经显著偏低。
 
　　因此，1994年12月25日国务院批转的国家税务总局报的《工商税制改革实施方案》中提出了关于改革房地产税的要求：适当进步城镇土地使用税的税额尺度，扩大征收范围，适当下放治理权限；取消对外资企业和外国人征收的城市房地产税，同一实行房产税。
 
　　但是，为了保证主要改革措施的顺利出台，适当减少震惊面，上述房地产税改革措施在1994年税制改革中没有出台。
 
　　1996年7月3日，根据同年3月17日第八届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年前景目标纲要》中提出的调整地方税制结构，健全地方税收体系的要求，国家税务总局印发《全国税收发展“九五”计划和2010年前景目标纲要》，其中提出要修订房产税和城镇土地使用税。
 
　　2003年10月14日，中国共产党第十六届委员会第三次全体会议通过《中共关于完善社会主义市场经济体系体例若干题目的决定》。决定中提出：实施城镇建设税费改革，前提具备时对不动产开征同一规范的物业税（笔者注：似应为房地产税，下同），相应取消有关收费。此后，财政部和国家税务总局多次提出研究开征物业税或者改革房地产税制题目。
 
　　2006年3月14日，第十届全国人民代表大会第四次会议批准《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。纲要中提出：改革房地产税收轨制，稳步推行物业税并相应取消有关收费。
 
　　同年12月31日，国务院宣布《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》和修改以后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，自2007年1月1日起施行。此条例修改的主要内容，一是扩大了纳税人的范围，开始对外商投资企业和外国企业征税；二是大幅度地进步了税额尺度（每平方米应税土地的较低税额尺度从每年0.2元进步到0.6元，较高税额尺度则从每年10元进步到30元）。
 
　　在国务院决定修改城镇土地使用税暂行条例确当日，国务院法制办公室负责人解释说：国务院发布上述决定是为了落实本院同年8月31日发布的《关于加强土地调控有关题目的通知》，加大对建设用地的税收调节力度，按捺建设用地的过度扩张。
 
　　2008年12月31日，国务院决定从2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。
 
　　2009年1月20日，财政部、国家税务总局有关司负责人就房产税内外同一题目回答记者提问说：取消城市房地产税，有利于深化税制改革，完善社会主义市场经济体系体例；有利于公平税负，创造和谐的税收环境；有利于税收征管，强化依法治税。
 
　　据财政部、国家税务总局统计，2009年，全国房产税和城镇土地使用税收入分别为803.7亿元和921.0亿元，占当年中国税收总额59521.6亿元的比重分别为1.35%和1.55%，占当年中国地方税总额5080.3亿元的比重分别为15.82%和18.13%。
 
　　动向
 
　　房地产税改革议论不断
 
　　决议计划层积极而谨严
 
　　目前中国的税收立法权高度集中，包括房产税暂行条例在内的所有税收行政法规都是国务院制定的，这些行政法规中任何条款乃至字句的修改都必需由国务院决定，任何地区都不可能超越法律划定的权限，自行制定本地区的税收法规——即使是地方税法规。
 
　　近来中国社会各界人士对于房地产税改革的议论良多，其中和省级的官方表态好像更加惹人关注：
 
　　2010年9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时说：中国现行房产税开征于1986年，基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，房产税暂行条例划定个人所有非营业用的房产免征房产税。近年来，跟着住房轨制改革深化和居民收入水平进步，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税轨制，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整和土地节约集约利用，引导个人公道住房消费。从国际经验和公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。考虑到这项改革情况复杂，拟先在部门城市对部门个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验以后逐步扩大到全国。这是近年来中国官

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