房地产调控持续加码

　　“新国八条”的出台就定下了政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理 主持召开国

务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的季度要公布房价控制

目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房头付款比例提至60%；土地两年不开工

要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。

　　紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单

列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策

的通知》，规定个人将购购不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购购超过5年(含5年)的非普通住房

对外销售的，按照其销售收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购购超过5年(含5年)的普通住房对

外销售的，免征营业税。

　　2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布 《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商

品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”

，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收

收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，

限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随

后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。

　　央行加息降温房地产

　　纵观2011年，为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年

以来，银行停贷和央行加息的风声不断。央行分别在2011年的2月9日、4月6日、7月7日，连续三次上调了一年期存

贷款基准利率。与此同时，连续六次上调存款准备金率，在2011 年1月至 6月间平均每月一次的上调频率，在金融

历史上都是极为罕见，央行此举也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。

　　随着央行的加息和上调存款准备金率，房地产市场的确得到抑制。一些以房地产投资为主的投资客，受到了明

显的限制，同时，一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂，而不得不被迫降低房价。随着加息叠加效应的

显现，市场观望情绪加重。

　　时隔大半年之后，2011年12月5日，央行宣布了人民币存款准备金率0.5个百分点。多数业内分析认为，此信号

对房贷影响不会太大，因为2011年的贷款额度都已经定好，不过也表示，可能2012年初房贷会有所放松。

　　央行行长周小川日前对媒体表示，在宏观调控过程中，也有房地产业走势对国民经济影响等不确定因素，但尚

未有积累很多的经验和数据。另外，货币政策和金融稳定政策要有逆周期调整作用，大多数都已纳入到了宏观审慎

政策框架。通俗地说就是，不景气了就松一点，通胀高了就紧一点，进行适时的逆周期调整。

　　2012年房地产不乐观

　　在经过大半年的僵持之后，楼市拐点终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示，去年10月，全国70个

大中城市房价环比涨幅头次下跌。11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量

、成交均价涨幅均为5年来较低点，二手房成交量也降至3年来的较低点。

　　回顾2011年，展望2012年，针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地

方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的经济工作会议也明确表示，将坚

持房地产调控不动摇。

　　业内人士普遍认为，2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到的预期之前，调控

不会贸然放松。

　　据预测，2011年上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销

售难有增长，总体不容乐观。

　　花旗集团大中华区头席经济学家沈明高认为，限购政策的调控效果比较好，但是政策刚性较强。在限购之下，

小幅度的降价并不一定能带来成交量。如果限购不放松，房地产价格存在大幅下调的可能。这也可能是明年中国经

济下行的重要风险之一。“为避免经济的宽幅震荡，并建立房地产调控的长效机制，限购必须取消，代之以比较有

弹性的税收机制。”

　　此外，据预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆

盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优

化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的

长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退

出提供条件。“若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一

个选择”。

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