26日，上港集团旗下威旺置业有限公司以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，楼板价2 3 3 3 0元/平 方 米 ，溢 价 率21.11%，成为2012年全国总价地王。值得注意的是，这距国土部“喊话”不足10天。

　　2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

　　市场分析人士告诉《经济参考报》记者，近日多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

　　市场

　　年底“量价齐升”现象明显

　　2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

　　26日，上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，11月份30个典型城市商品住宅成交面积为2125万平方米，同比增长84.1%，持续9个月同比上升。同时，商品住宅成交量在11月达到年内较高点。

　　在价格上，11月份30个典型城市商品住宅成交均价为9449元/平方米，环比增长3.0%，同比增长6.3%。易居方面分析指出，尽管高库存令不少开发商不敢轻易上调价格，但年末商品住宅价格依旧保持稳中缓升的态势。

　　2012年下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

　　其中，近期来自北、上、深、广等一线城市个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。易居方面的数据显示，11月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为22.4%、18.4%与-2.5%，同比增幅分别为112.2%、79.5%和75.7%。

　　此前统计局发布的11月份70大中城市房价数据也是佐证：该数据显示，11月份70个大中城市中，新房价格上涨的城市有53个，比上月增加了18个。环比价格上涨的城市中，涨幅进一步扩大。

　　由于今年11月房价上涨明显加速，超过70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。

　　基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，业界关于“房价将于来年进一步暴涨”的预期逐渐加剧。来年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。

　　预测

　　明年市场趋势整体好于今年

　　自2012年3月起，我国房地产市场现回暖迹象，成交量节节攀升，房价随之走高。我国房地产市场2013年将会呈现怎样的趋势？

　　中国指数研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，明年房地产市场整体形势将好于今年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

　　中国指数研究院认为，在宏观经济平稳增长、货币政策保持稳健、房地产调控政策继续从紧的背景下，2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。

　　从需求来看，中国指数研究院指出，2013年全年商品房销售面积增速将略有提高，呈现上下半年增速前高后低特点。

　　他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

　　但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购购需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于今年11月、12月的年内波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

　　聂梅生也指出，明年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链也较为宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。

　　中国社科院城市与竞争力研究主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

　　调控

　　有望用“组合拳”治理楼市

　　刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调2013年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

　　“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国指数研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

　　值得注意的是，聂梅生指出，较近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

　　事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

　　除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

　　住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求明年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

　　住建部部长姜伟新表示：“明年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

　　除此之外，为外界瞩目的房产税试点扩围信号明显。姜伟新透露，将会同财政部、国税总局研究扩大房产税试点相关事宜。

　　值得注意的是，尽管限购政策不退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系也在研制之中。姜伟新表示：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

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