2012年房价走势是当下关注度较高的楼市话题，也是较难判断的问题之一。 12月27日，房地产企业战略专家周建成博士在上海市房地产行业协会双月报告会上大胆预测，2012年房价预计下降20%-30%，商品住宅成交量预计在六七百万平方米，新开工和新增供应都不会超过1000万平方米，供过于求，库存量预计攀升至1200万平方米高位。

　　调控政策：

　　短期维持高压明年难现松动

　　外部经济环境复杂，欧洲各国内部经济失衡以及欧盟内外部的结构性矛盾导致主权债务危机全面爆发，目前依然有不断升级蔓延的趋势。周建成表示，国内经济有放缓迹象。持续紧缩的货币政策效应显现，经济增速放缓。 11月主要经济指标多呈回落态势，受持续紧缩的货币政策影响，通货膨胀压力减弱，但GDP增速也出现明显的放缓。我国宏观经济增速高位回落进一步明显，外围经济不景气也使我国进出口增速大幅下滑。

　　政策短期内不会加码。周建成分析，由于现有调控已经取得比较理想的效果，因此近期继续加码政策力度(限购扩容、限价等)的可能性不大。长期来看，由于保障房体系建设需要时间，另一方面全国房屋权属系统尚未成熟，故房产税短期之内没有取代限购令的可能。因此他判断，至少在未来1年内“三限”政策没有公开松动的可能。

　　市场特征：

　　房企拿地放缓市场成交低迷

　　在日益趋紧的宏观调控背景下，房地产市场呈现了错综复杂的特征：截至2011年11月底，上海商品住宅成交量明显下降，同比下降近20%；存量规模超过930万平方米，去化压力越来越大。 2011年10月和11月，上海新建商品住宅价格指数环比下降，均价下降压力较大，调控战果显著。 2011年1-11月，上海土地成交规模依然高于去年同期水平；但是成交金额大幅下降，地价下降趋势显著。上海经营性土地平均溢价率明显下滑，底价成交成为常态。

　　调控导致行业洗牌加速，行业集中度进一步提升。大型企业降价促销，快速周转，资金回笼加快，同时加快布局，在三四线城市低价拿地，通过收购方式低成本扩张，规模进一步扩大。小型企业停工、缓工，虽然可以暂时减少支出，但是企业发展步伐减缓，行业占有率逐渐降低。

　　前三季度多数典型房企销售目标完成率达65%以上，中海、碧桂园、万科等企业前三季度已接近甚至超过了去年全年的销售额。2011年前三季度大型房企业绩依旧靓丽，百亿元以上企业数量增至28家。万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿元占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。尽管全年市场形势较为低迷，但龙头企业仍取得了较好的销售业绩。

　　调控深入，企业拿地速度放缓，现金为王。对比2010年，2011年前10月企业土地款较销售收入比值大幅下滑。2011年1-11月，上海土地成交面积增加，但地价下降；开发企业拿地更为谨慎，土地多以底价成交。从成交结构看，2011年1-11月上海商品住宅成交区域继续向内环外转移，当前市场需求以头置头改类刚需为主。一、两房总体仍呈现供不应求，而中大户型房源销售情况整体不佳。住房价格趋于下降，宏观调控效应显著。2011年1-11月，上海新建商品住宅价格指数累计环比上涨2.3%。2011年1-11月，上海商品住宅均价有较大的下降压力。 3月出现头降楼盘，10月份降价进入高潮期，以价换量成主流。

　　楼市走势：

　　供应减销售平库存继续攀升

　　限购政策何时退出，取决于保障房的建设进度和房产税的推进速度。今年四季度到明年上半年将是较困难的时期，房价有进一步下调的空间，市场短期内没有全面回暖的可能。

　　周建成预计：2012年上海商品住宅新增供应将继续缩减，约为800-900万平方米。2012年上海商品住宅市场依然处于低位盘整状态。 2012年，房地产从紧性调控不会放松，限购、房产税、差别化信贷政策将一如2011年那样抑制市场成交。因此，我们预计2012年上海商品住宅销售与2011年相似，约600万-750万平方米左右。依然呈现供过于求状态。在此情形下，上海库存可售量将继续呈现上升的态势。预计2012年末上海库存可售量将达到1100万-1250万平方米，可售周期也将达到22-25个月左右。

　　2012年预计全年经营性用地出让金将小于1000亿元。鉴于调控依然从紧，市场难有回暖的可能。因此开发企业的资金依然紧张，因看淡未来，土地市场成交将进一步萎缩。预计2012年，上海商品住宅土地成交金额将小于400亿元，所有经营性用地成交金额将小于1000亿元。

　　“房地产黄金十年已经结束，未来将是理性发展的十年。未来行业关键词是调控常态化、运作理性化、利润正常化。 ”周建成表示。

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