在房地产调控政策的高压之下，房价的下跌已经成为共识，但房价会回到2008年的水平吗？如果下跌50%，中国经济是否能够承受得住？如果房价被“腰斩”，又需要多长时间，从什么时间开始？面对这些投资者较为关心的诸多疑问，11月29日，沃伦创富会邀请了财经名人微博俱乐部的几位国内房地产市场颇具研究与见解的专家，就目前看似明朗、实际琢磨不清的房价走势展开了一场多空对决。

　　明年6月是个节点

　　牛刀：资产的价格有涨有落，可是中国人都不相信房价会下降。当年发生在海南的轮房地产泡沫和上世纪90年代中后期的轮房地产泡沫，与现在比较起来，这次比前两次严重得多。这其中主要的原因是货币发多了，在2009年M2上涨29.7%，导致2011年很多房价上涨一倍，所以如果明年五环内房价跌回到2009年、2008年的水平，这是可能的。

　　个是汇率的问题，汇率涨了10年，现在到了人民币升值的末梢。研究其他国家房地产泡沫破灭的节点可以发现，日本是出现在汇率末梢的8个月后，阿根廷是7个月后，越南是5个月后。中国如果从10月份往后推8个月的时间，正好是明年6月份。还有一个是中国人口结构的问题。因为计划生育的原因，婚龄的人口在2011年下降了10%，到2012年会下降40%，就是结婚需要房子的人大量减少。

　　马光远：明年房价走势具体怎么样，这不是一个完全的问题。明年可能有两个结论，一个是到明年上半年的时候，我们会见到较近4到5年以内先进一次房价下跌；另外一个就是未来房价像2009年和2010年那样暴涨的时代已经结束了。

　　今年房价下跌是暂时的歇一歇，还是从此掉头向下的节点，这个不取决于市场，是取决于政府的政策与决定。明年6月份以前，如果整个房价的下跌趋势形成的话，会跌多少？如果以市场判断的话，不跌30%那就不算跌，但是到50%就会出现问题，政府肯定会出手救市。现在问题是政府的底线在什么地方，市场的认可程度在什么地方？我估计应该是30%左右。

　　侯宁：我之前在对中国股市做判断的时候认为，明年股市较佳入手的时候是6月份，而楼市的泡沫破灭的时间点还应该更提前，所以应该就是一季度的事。关键的一点就是，之前楼市上涨的预期现在已经改变了。所有的人都承认，楼市不像以前那样只要购了楼就可以保值了。现在预期改变了，所以楼市泡沫必须破。而现在之所以楼市还维持这样的一个格局，根本原因是这个泡沫还是没有被打破。

　　陈宝存：我认为现在的局面和2008年的时候完全不一样。宏观经济调控经过2008年的一轮折腾之后，已经很难再出现像当年那样的下降的预期了。现在大量的资金还会通过各种渠道流向房企，房企自己有应对资金链的对策，中小房企基本上没有指望银行，所以银行的货币供应根本不影响他们的运作。

　　此外，的调控政策，如果地方政府在完全承受不了的情况下，会有微调的政策的松动，而这些松动现在已经显现出来了。要说着急，各个地方政府比开发商还急。2012年如果市场恢复，就应该从季度恢复了。且不论明年的货币政策是否是适度收缩，但一二季度肯定是宽松的。{$page$}

　　较需要调整的是心理

　　水皮：还有一个大家比较关心的话题，如果房地产真的出现一个回落，在房价回落的基础上，房地产的投资真的出现一个比较大的萎缩，对我们整个的经济会产生怎样的影响？

　　马光远：目前整个房地产调控，较关键的地方不是价格问题，而是大家心理预期没有回归到合理的位置。

　　我是看好房地产的，但是我不看好房价，这是两码事。因为房子本身这种完全短缺的时代没有结束，如果结束了，那么政府也就不需要调控了。如果有一个好的制度，来代替调控的话，情况会好很多。现在问题的关键就是梳理大家的理念，包括预期的改变以及对高速暴利时代的结束。现在大家有一种心理，叫“忐忑”。市场为什么忐忑？就是开发商不愿意放弃暴利，而购了房子的人不愿意房价下跌，没有购的人希望下跌。如果这个理念没有得到梳理，类似的房地产调整我们还会有次、第三次。

　　侯宁：我只说一点，是否该反思一下，中国的调控政策应该到壮士断腕的时候了。

　　牛刀：我还是那种意见，住宅体制是出了大问题，不是市场的问题，是制度安排成问题。现在我们借调整之机，把我们的制度建立好，让我们大家能够安居乐业，也就是把房价回归到大家收入能够接受的合理水平。

　　水皮：房地产调控从2003年到2004年开始的整个宏观调控，实际上一直想遏制这个泡沫的产生，但是方法适得其反，客观上导致泡沫变大。我们正在努力，以避免历史上的房地产泡沫产生和崩溃。今天我们的讨论认为，这种政策可能很纠结，也可能会很反复，但它不是助推泡沫的。如果泡沫真的要破灭，现在调控的话，实际上有助于避免出现灾难性的后果。

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