政策动态:市场秩序方面,上海继北京后也提出 "房价稳中有降"的调控目标。北京 "外地人购房需提供连续5年社保和纳税记录将改为3年"的说法被否,还提出要严格抑制房地产投资投机,从紧基调不改。房产税方面,财政部贾康强调房产税改革将成为税制改革的重头戏,重庆地税局高端住房价格标准由9,941元/平方米提高至12,152元/平方米;保障房方面,各地对管理和分配做出了更细致的规划;另外,国土部上周公布了对违法案件的处理情况。

　　公司信息:上周,中银国际关注的房地产上市公司保利地产、招商地产、新湖中宝、泛海建设和荣盛发展公布了拿地情况;广宇集团、名流置业和中华企业公布了融资担保事项;栖霞建设公布了对外投资计划;中航地产、中南建设、北京城建、华侨城、鲁商置业、广宇集团和金隅股份公布了其他事项。

　　股价表现: 以上周的表现来看,沪深300指数下跌0.97,申万地产指数下跌1.53,表现略差于大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数下跌1.86,申万地产指数下跌4.85,表现逊于大盘。以年初以来的表现来看,沪深300指数没有变动,申万地产指数下跌2.14,地产股略跑输大盘。

　　市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积198.0万平米,环比上涨19.6,一线城市成交涨跌各半,二三线城市成交涨多跌少,宁波和杭州周涨幅居前,厦门和青岛周跌幅居前;价格指数环比上涨1.6至148.9,深圳和上海的价格周涨幅居前,宁波和天津的跌涨幅居前;可售存量指数环比下跌0.7,库存仍居高位。

　　投资评级和建议:

　　临近春节,宏观政策比较淡静,主要保持了调控的持续性和平缓性,总体从严的基调不变。我们认为在2012 年的调控会与2011 年有所不同,保障房和房产税将加大推进力度,但限购仍然在短期内看不到退出的可能性。因此,我们预计未来几个月实体市场的调整和行业的整合将进一步深化,基本面下行趋势不改。我们维持对地产板块的中立评级,建议投资者优选个股,逢低布局受益于行业集中度提高的行业龙头公司、受益于"低价走量"的新格局形成的低成本快周转区域公司以及享有调控避风港之称、景气度高企的商业地产公司。

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