10月13日晚，因为业主与物业公司发生纠纷已被停水5天的明鸿新城小区终于恢复了供水。但是，业主们心里并不踏实。

　　5天的停水生活仍历历在目：业主们只能用纯净水煮方便面充饥，或者到朋友家借住，或者干脆到宾馆居住。停水第4天时，众多业主情绪激动，消防官兵只好打开街头消防栓为该小区居民水应急。不少业主担心，由于更换物业公司的问题没有根本解决，类似问题仍有可能发生。

　　记者在调查中发现，这起冲突表面上看是由于拖欠自来水公司水费，深层原因则是数月前业主们要求更换物业公司的结果。

　　虽然《物业管理条例》中明确规定：业主大会有权选聘和解聘物业公司。但是该《条例》生效两年多来，具体操作却不那么简单。

　　业主依法选聘新物业

　　明鸿新城小区位于郑州市经三路北段，由河南德亿房地产开发有限公司（以下简称德亿地产）开发建设。多年来，小区物业由开发商指定的德亿物业公司负责。

　　近年来，小区业主与开发商和物业公司的矛盾逐渐激化。一方面，部分业主认为德亿物业管理混乱，没有尽到应有的义务，反而以各种方式牟取自身利益；另一方面，不少业主称，开发商在向业主销售房屋后又试图改变小区原有规划，占用小区公共土地进行商业开发，严重侵害了业主的合法权益。

　　在今年8月9日的一份《告广大业主书》中，小区业主委员会称：“明鸿新城小区业主委员会2005年2月18日经政府正式批准后，根据《物业管理条例》多次找到小区原物业管理人员协商签订委托物业管理协议事宜，对方均置之不理。同时，小区管理更加混乱。业主委员会决定采用招标的方式重新选聘物业管理公司。业主委员会对投标的物业公司进行了实地考察，并通过投递标书、现场讲标的方式，让各楼业主代表进行了投票，较后依法选定郑州大宇物业管理有限公司（以下简称大宇物业）中标。”

　　新物业进驻受阻

　　8月10日，小区业主选定的大宇物业开始接手明鸿新城的物业管理。大宇物业在门岗设了3名保安，在小区内布置了流动岗。然而小区原来的物业德亿物业却拒绝离开，其保安人员坚守门岗，毫不相让。于是，曾经在广州和北京等地发生的一个小区的门岗同时存在两家物业保安执勤的现象，也在郑州明鸿新城上演。

　　此后，大宇物业按计划接管小区行政办公系统时，德亿物业的保安人员更是组成人墙，把大宇人员阻止在办公区门外。大宇物业接管工作陷入僵局。

　　8月12日，郑州市房管局出面，召集德亿物业、大宇物业和明鸿新城业主委员会的负责人进行协调，要求德亿物业撤离，小区管理交给大宇物业。该局并于当日向德亿物业下发了《限期撤离告知书》，要求其在当天18时之前撤出小区。

　　老物业打跑新物业

　　对于房管局限期撤离的要求，德亿物业总经理助理宋先生当天表示尊重郑州市房管局的意见，同意撤出本公司维护公共秩序的管理人员；同时提出，让步应该是双方的，问题到底如何解决，还要看房管局的调解意见。

　　明鸿新城业主委员会负责人表示，如果德亿物业及早离开，对于业主拖欠的136万元物业管理费等欠费，业主委员会将出面协助清欠；如果出现个别业主无理取闹的情况，他们将按照《业主公约》进行处理。

　　大宇物业负责人也表态说，如果德亿物业在清欠方面请求帮助，他们将积极协助清理。

　　但是，8月12日晚，德亿物业并没有按期撤离。8月17日晚，因小区清运垃圾问题，大宇物业一名保安被七八个人用钢管、塑胶棒殴打，被打保安对公安机关称打人者为德亿物业人员。8月18日晚，双方保安再次发生冲突。此后，大宇物业只好从明鸿新城撤离。

　　明鸿新城业主委员会一位成员说：“简单地说，大宇物业就是被德亿物业打跑的。”

　　矛盾僵化 小区停水5天

　　大宇物业撤离后，明鸿新城的物业管理处于尴尬而混乱的状态。众多业主拒绝向德亿物业缴纳物业费，由于该小区的自来水仍使用一个总水表，一些业主甚至连需向物业公司交的水费也拒绝缴纳。

　　矛盾持续到10月8日终于爆发：自来水公司停止向小区供水。郑州市自来水公司有关负责人称，由于该小区自来水一直使用的是小区开发商德亿地产的总水表，水费都是由小区物业向业主收取后交给自来水公司。但是该小区从今年3月开始拖欠水费，至10月止已累计拖欠35万余元，加上滞纳金已超过45万元。因此，自来水公司根据《郑州市城市供水条例》对该小区停止供水。

　　对于停水问题，德亿物业称，一直都有部分业主欠交水费及物业费，以前这些费用都由物业公司垫付，因此不至于被停水。但是自从业主委员会提出更换物业以来，越来越多的业主拒绝交费，物业公司已无力垫付水费，因此只能任由自来水公司停水。

　　10月13日，经郑州市丰产路街道办事处等单位努力，郑州市自来水总公司、德亿房地产公司、德亿物业公司几方达成协议，德亿地产先支付21万元的水费，自来水公司当天恢复供水，剩余的24万元在10月31日前结清。为保证几方所签协议正常履行，丰产路街道办事处作为监督方，全程监督此事的后续进展。

　　业主炒物业谈何容易

　　对于业主更换物业的做法，德亿地产副总经理胡先生曾代表明鸿新城开发商和德亿物业接受了记者的采访。他说，明鸿新城物业上的问题是历史问题，不能简单地以更换物业公司的方式解决。小区业主近5年来，累计拖欠物业公司各种费用达136万元，这些费用全部是德亿地产垫交的。此外，德亿地产还额外投入了300万元，对小区的旧房等进行改造，德亿地产理应享有这些改造设施的所有权。因此，德亿物业无法与大宇物业进行移交。

　　作为行业主管部门，郑州市房管局对于明鸿新城更换物业的做法表示明确的支持。该局物业处有关负责人明确表示：明鸿新城业主委员会的身份和该业主委员会解聘德亿物业的事实完全合法，房管部门支持该小区业主的这一合法行为。至于业主欠德亿物业的费用，该物业公司可以通过法院等途径进行解决，但是却不能因此阻碍新物业的进驻。

　　但是，该负责人也同时坦言，对于新旧物业公司的移交，作为政府管理部门也感到实施起来困难重重。头先是物业服务用房移交难。该负责人说，《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。但是，由于物业管理用房在建设单位建设及登记产权时，都根据有关法律登记成为建设单位的产权，而目前又没有法律规定物业管理用房的产权如何移交、登记给业主，因此业主实际上根本无法取得物业管理用房的产权，也就无法拥有这部分房屋的处置权。在新旧物业移交时，建设单位拒绝移交这部分房屋，房管部门也无能为力。

　　其次是物业资料移交难。该负责人说，《物业管理条例》规定，小区建设单位应当向物业管理企业移交包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等一系列物业管理必须的资料；物业管理企业则应该在物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。但是实践中，绝大多数的小区前期物业都是由开发商指定或者自己组建的物业公司负责的，而开发商出于种种原因，大多并不愿意按规定向物业公司移交相关资料，结果导致物业公司也无法在新旧物业交接中，向业主委员会提交完整的资料。

　　再次是处罚实施难。该负责人说，根据《物业管理条例》，房管部门可以对拒不撤离的物业公司和不移交相关物业资料的开发商进行处罚，但是由于《条例》中制定的处罚方式基本上都是罚款，而实际上，从限期告知到立案、听证、处罚、复议、申请法院强制执行，必须经历较长的过程，而这段过程对于物业矛盾已经激化的小区来说，是一个漫长的僵持过程。

　　因此，该负责人认为，要解决目前“业主炒物业，说说容易实施难”的问题，有关立法部门需要对物业公司管理用房的所有权向业主移交的问题作出规定，同时能够赋予房管部门更快、更有效的处罚措施，比如增加“暂停不服从管理的物业公司的资质”的措施。

　　对于明鸿新城小区的问题，该负责人表示，房管部门仍在全力协调，如协调失败，房管局将依法对有关方面进行处罚。

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