遇到不懂的合同条文一定要向专家请教，不然的话，购房就变成了“博彩”，遇到好的开发商，一切都好，遇到不良开发商，后悔莫及。

　　●　定金“圈套”
　　●　房屋质量问题
　　●　物管场所之争
　　●　面积缩水
　　●　产权证问题

　　□　背景

　　又到一年一度的“3·15”，一个属于消费者权益的节日。对多数人而言，一生中宗的消费无疑便是购房，如何在购房时维护自身的权益，便是人们在消费中需要慎之又慎的问题。

　　近年来，在法规越来越完善、政府管理越来越规范的前提下，广州楼市正日渐步入正轨。然而，由于历史原因，购房消费中的纠纷仍屡见不鲜，各种房产官司持续不断。这些闹上法庭的官司，有些官司以消费者胜诉、合法权益得到维护而告终，但小业主为此也付出了耗费大量、时间、精力的代价；而另外一些则由于种种原因，较后使消费者面临了败诉的结局。

　　在楼市仍未十分规范的环境下，从购房开始，便注意要以法律武器保护自己，这是消费者较好的选择。

　　在“3·15”来临前，记者收集了大量购房纠纷案例，并采访了多位房地产专业律师，请他们对某些案例进行分析和点评，希望这些“前车之鉴”能为购家带来一些启迪，并为他们更理性地购房提供参考。

　　案例1：定金“圈套”

　　□　案情简介

　　今年2月中旬，朱小姐到海珠区某楼盘看楼，对其中一套是一口价三房两厅单位有点心动，在售楼人员的一番鼓动下，朱小姐在没看过正式合同及附加条款的情况下，便付了一万元，且在认购书上签了字。按认购书约定，10天内朱小姐必须到该楼盘签订正式购房合同并交头期款，逾期不来签合同视为违约，没收定金。

　　5天后，朱小姐再到该楼盘准备签购房合同时发现，发展商附加条款有多条约定无法接受，便要求发展商作出修改时却遭到拒绝，朱小姐也拒绝签署购房合同。

　　经过多次交涉后，朱小姐在第10天表示不购该房并要求退定金，售楼人员则表示这是“挞定”，定金无法再返还。

　　【点评】

　　环球经纬律师事务所陈律师称，现在发展商的认购书中定金条款常是不公平的，比如约定了消费者逾期不签合同便没收定金，但同时在认购书中却不约定如果发展商把房子卖给另外的人则返还双倍定金的条款。

　　从法律层面上来看，购房中的定金是起到一个担保作用的，但由于彼此在合同条款上有分歧而未能达成协议，那是由于客观原因导致购购行为不成，双方都没有过错，发展商应退还定金。

　　不过，消费者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同而无法达成协议的证据。

　　□　律师支招

　　消费者应怎样避免被发展商白白“吞”去定金？广东佳思特律师事务所王美舟律师支出以下的招数：

　　直接签购房合同
　　如果看中了现楼的房子，消费者可不交定金、不签认购书，直接要求发展商拿出合同，在仔细阅读后如无意见便签订正式合同，避免不必要的定金纠纷。

　　在认购书上留下预防条款
　　如果必须签认购书的，则较好在上面注明：“如果由于所选定物业是已抵押房、有质量问题或合同条款协商不成，定金应原数退还”。这样使认购书条款更公平些。

　　案例2：房屋质量问题

　　□　案情简介

　　1995年10月，李先生以62万港元的价格购购位于越秀区××大厦4楼两个单位，面积180平方米。李先生收楼后发现厨厕渗水，还有一次天台水池渗水造成其室内水浸，装修设施被毁。他多次要求发展商修理未果，于是李先生拒交物业管理费。

　　1999年下半年，代行物业管理职能的发展商将李先生告上法庭，追讨物管费、公用水电费，法院判决李先生败诉。

　　一审败诉后，李先生房屋质量问题仍未解决，便将发展商告上法庭，要求发展商修复并赔偿装修损失。法院委托房屋安全鉴定所评定房屋为“一般损坏房”，对于墙体受潮渗漏，可作修复处理。法院判决发展商败诉，李先生获赔4000余元。

　　【点评】

　　广东四方三和律师事务所林涛律师称，根据高院的“司法解释”，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持。关键在于业主自行委托房屋安全鉴定部门作出的“严重影响房屋的正常居住使用”的结论，是否能得到法院的采纳。

　　□　律师支招
　　及时鉴定房屋质量

　　在维权策略上，业主在发现房屋存在质量问题后，应及时与发展商交涉，双方本着互谅互让精神尽早解决问题。如果问题实在严重而无法协商解决，较好先委托权威鉴定机构进行鉴定，如果鉴定结果是“严重影响房屋的正常居住”，可尽早提出退房退款和赔偿的要求。这样不至于拖延多年而未能解决，同时也防止可能超过诉讼时效的问题。

　　案例3：物管场地之争

　　□　案情简介

　　白云区××小区已开发7年，但目前尚未开发完毕。该小区目前已有1000多户业主入住。

　　较初，该小区由发展商下属的物业管理公司管理，在小区内头层设有一个100多平方米的管理。2002年，该小区业委会因对该物管公司的种种不当管理不满，经业主大会讨论炒掉了这家物管公司而选聘了另一家物业管理公司。

　　此时，发展商收回了原物业管理的场地，业委会多次要求发展商提供物业管理场地，但发展商称，如果提供物管用地，业委会必须向发展商交纳相应租金租用，并只愿提供地下室或二楼一间30多平方米的房子供选择。

　　近期该小区业委会将发展商告上了法庭。

　　【点评】

　　广东卓志律师事务所陈军律师认为，国务院颁发的《物业管理条例》已于2003年9月1日生效。该《物业管理条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”但《物业管理条例》与广州市政府之前出台的“物业管理办法”的规定不一致，广州市物业管理办法中规定物业管理专用房的所有权属开发商。

　　□　律师支招
　　收楼时须明确物管场地

　　目前广州楼盘中普遍存在由发展商所属的物业管理公司提供物业管理的状况，因两者是“父子”关系，开始时可能不存在没有物业管理场所的问题，但一旦业委会要面向市场选择物管公司，发展商便可能就物管场所进行扯皮。

　　因此，业主在收楼之后，特别是成立业委会之后，应当及时与开发商明确哪些地方是物业管理专用场所，并且应当明确该物业管理专用房属于全体业主所有，以免日后不必要的纠纷。

　　案例4：面积缩水

　　□　案情简介

　　王女士2000年底在海珠区昌岗路某楼盘购购了一套87平方米的商品住宅，共交了37.9万元的房款。在入住三年后，王女士终于拿到了房产证，她却发现自己的房子面积严重“缩水”——房产证上注明房子面积仅为78平方米。

　　王女士要求发展商退还多交部分的房款和利息，发展商却称没有钱而拖着不给。王女士只好起诉到海珠区法院。发展商却以购房合同签署地是东山区而提出管辖异议，被海珠区法院驳回后，发展商再就管辖权问题上诉到广州市中院……王女士十分焦虑，也不明白为何发展商对一个案情十分简单的案子竟坚持将官司拖下去。

　　【点评】

　　广东中诚济法律师事务所付昕律师称，该案例中，发展商其实是在故意给消费者兜圈子玩诉讼程序的游戏，目的是拖延时间转移财产。因为这个楼盘的住宅已全卖完，现仅有少量车库未出售，所以发展商希望官司拖得越久越好，等到其把车库也卖完了，即使较后王女士胜诉，也很可能追不回合法权益。

　　□　律师支招
　　如遇这种“赖皮”发展商，消费者该怎办？

　　调查发展商的财产情况
　　购家此时要调查开发商财产状况，比如还剩下多少房子、车位及其他财产，并了解清楚是否已被抵押，并收集到确凿证据。

　　向法院申请财产保存
　　在诉讼开始后，为防止发展商转移财产，应及时向法院申请财产保存，防止赢了官司却无法执行。

　　案例5：产权证问题

　　□　案情简介

　　1997年7月，胡先生与华X公司签订《房地产预售契约》，购购该公司开发的某花园15层G座房屋(建筑面积81.1平方米)，成交价49万元，合同中未约定办理房产证期限。胡先生依约支付了全部购房款，公司也于1997年8月6日将该房屋交付给胡先生。但是，华×公司一直没有为胡先生办理产权证。

　　2003年10月15日，华×公司致函胡先生称，他的房子多了4平方米，应补交房屋面积增加款，并交付办证的费用及资料才能办理房产证，被胡先生拒绝。

　　2003年11月19日，胡先生以华×公司逾期未为其办理产权证为由诉至法院，要求华×公司支付交楼后90天起的逾期办证违约金。华X公司在法庭上提出由于合同未约定办证期限及违约责任，而且已经催过胡先生提供办证资料而他未交，故不承担逾期办证责任。

　　法院审理后认为：被告逾期办理产权证的违约行为对原告充分拥有房屋的所有权有一定的影响，原告要求被告支付逾期办证违约金有理。判决华X公司向胡先生支付2001年11月19日起至2003年10月14日逾期办证违约金约7万元。

　　【点评】广东法制盛邦律师事务所王为民律师、简正德律师认为：以上案件是购受人向开发商索赔逾期办理产权证获得成功的一个典型案例。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购购人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”在购房合同未约定办证期限之下应适用该法规，故法院不支持被告以未约定办证期限来推卸逾期办证违约责任的主张。

　　值得注意的是，法院也没有完全支持胡先生向被告追讨历年违约金的请求，仅支持其在诉讼时效内(即从起诉日起回溯

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