现象：面积“缩水”

　　对策：建筑面积与套内建筑面积都要约定

　　事件回放：张先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平方米，套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例完全值低于3%时据实结算，超过3%时，购家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。

　　律师点评：辽宁同格律师事务所陈宝龙律师表示，根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%购房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。陈宝龙律师提醒说，在签订合同时应注意约定细节。因此建议购房者在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

　　现象：规划“缩水”

　　对策：细化补充条款防止规划“变样”

　　事件回放：李先生被广告吸引，来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他购下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。

　　律师点评：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。

　　陈律师表示，把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议购房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

　　现象：配套“缩水”

　　对策：配套相关细节要在合同中体现

　　事件回放：张女士看到某楼盘楼书的介绍：小区将设有1.5万平方米的高端会所，有室内游泳池等设施。张女士很喜欢，于是当场就购了房。不料会所建成后严重“缩水”，面积不足4000 平方米，游泳池规模也很小。

　　律师点评：会所不是房产开发的必备设施，购房者一般也不能据此主张解除合同。许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。对此，陈律师说，对配套设施的约定要有明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把会所等相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。

　　现象：层高“缩水”

　　对策：要明确约定违约赔偿数额

　　事件回放：某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2.6米—2.62 米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

　　律师点评：从法律上讲，合同头采文意主意(以写入合同的文字为准)，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。

　　陈宝龙律师提醒说，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议购房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

　　现象：年限“缩水”

　　对策：分清土地和房屋的使用年限

　　事件回放：去年年初，李先生购下某烂尾楼续建工程楼盘，购之前他询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993 年至2052 年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。

　　律师点评：有许多购房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。购房人购房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。

　　因此，律师建议购房人在签约前，较好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！