时下正值商品房供销两旺的时期，近期本报热线时常接到“缩水”疑问：购了一套房子，套内建筑面积比合同约定少了4%，可否强制性退房？项目规划及配套“缩水”怎么办？交房后发现层高比合同约定矮了0.5厘米，该如何维权……

　　房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现类似“缩水”的现象。 律师认为，产生这些“缩水”现象的原因之一是购房者对于购房合同了解得不够全面，很多购房者甚至对这些“缩水”陷阱浑然不知，也就容易引发一系列的“购房后遗症”。

　　　面积“缩水”了

　　　支招：在合同中对建筑面积与套内建筑面积都要约定

　　典型案例：李女士年初购了套商品房，预售合同约定建筑面积为124.5平方米，套内建筑面积为105平方米。双方约定，如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例完全值低于3%时，双方据实结算；超过3%时，购家可退房。交房后，李女士委托某房产测绘单位重新测量，发现总建筑面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%，于是要求退房，但开发商认为不存在违约。

　　律师说法：四川华盖律师事务所主任徐华律师称，根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定或者约定不明确时，误差比例在3%以内的，双方据实结算；若超过3%，购房人可要求解除合同要求开发商无条件退房，并返还已付购房款及利息。因此,李女士可以提出退房要求,如果开发商拒绝退房，购房者可通过两个途径解决问题：一是通过消协责成开发商按规定执行；二是向法院提请诉讼，要求强制执行。

　　徐华提醒，购房者签订购房合同时应认真核对条款，要把建筑面积和套内建筑面积都作约定，避免事后出现纠纷。

　　景观“缩水”了

　　支招：细化补充条款防止规划“变样”

　　典型案例：在某楼盘销售，售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的具体规划，还介绍了项目一期和二期之间的一处赏心悦目的景观，张先生心动了。签约时，尽管张先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没有多问，购下了一期的一套房。入住半年后，令他和很多业主十分郁闷的是，随着二期工程建设的推进，这处景观变成了一幢楼房。

　　律师说法：根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房购卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房购卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　因此徐华建议，购房者在购购商品房时应当注意收集销售广告和宣传资料，避免陷入举证不能的尴尬境地，另外在购房合同中应完善有关开发商交付的商品房与书面宣传资料和口头承诺不相符合的违约责任条款，做到一旦发生纠纷双方就有章可依。

　　配套“缩水”了

　　　　支招：配套相关细节要在合同中体现

　　典型案例：去年秋天，王小姐在城西某楼盘购购了一套房子。当时按照该盘的楼书介绍，小区将设有8000平方米的高端会所，有室内游泳池等设施。不料，会所建成后严重“缩水”，面积不足4000平方米，游泳池规模也很小，这让她感到非常生气。

　　律师说法：徐华称，该楼盘的楼书属于宣传资料和销售广告，王小姐在购购商品房时应当注意收集这方面的材料，如交付的房屋与宣传资料和销售广告不符，王小姐可以联合小区业主，以集体诉讼的方式要求开发商承担违约责任。

　　同时徐律师建议，购房者在签购房合同之前，应把会所等相关条款明确约定进合同，比如会所的面积、交付时间、服务功能、服务对象等，同时明确责任归属，避免一旦产生诉讼而陷入被动局面。

　　层高“缩水”了

　　　　支招：要明确约定违约赔偿数额

　　典型案例：去年10月，贺先生购了一套房，其签订的预售合同约定房屋层高为2.9米。交房后，发现房屋质量保证书中注明的层高只2.8米，其他业主也遇到了同样的问题。当贺先生与业主们一起要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误，应由销售公司负责。

　　律师说法：徐华称，开发商的说法是在推卸责任，购房合同的订立主体是贺先生和开发商，因此房屋层高为2.9米的约定对开发商有效。

　　合同约定的房屋层高为2.9米，实际交付的房屋层高仅有2.8米，表明开发商擅自变更了合同内容，属于违约行为，应当依法向消费者承担违约责任。如贺先生或其家人的身高比较高或有其他特殊原因，2.8米的层高会严重影响贺先生以及家人的正常居住使用，贺先生可以要求解除商品房购卖合同，并要求开发商承担赔偿责任。

　　律师特别提醒，由于相关政府部门提供的商品房购卖合同范本中一般没明确约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复至合同约定的高度也不现实，所以徐华建议购房者在签订购房合同时对层高“缩水”问题要明确约定违约时的赔偿方式和数额，以便更好维护自身合法权益。

　　　　年限“缩水”了

　　　　支招：分清土地和房屋的使用年限

　　典型案例：刘女士于去年购下了某楼盘的一套房子，当时售楼小姐告诉她，该盘土地使用年限为70年。购购了该套房屋后，才发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为2003年至2066年，也就是说该房屋使用年限仅有63年，刘女士为此事感到十分烦恼。

　　律师说法：徐华称，按照相关法律规定，开发商在预售商品房时必须在销售场所悬挂《国有土地使用权证书》、《预售许可证》、《规划许可证》、《施工许可证》等证书，购房者在售楼部查看上述文件就可以明确知道房屋的使用年限。

　　通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是70年。

　　为避免在土地使用权年限以及土地使用性质等问题上出现纠纷，徐华建议购房者在签约时，可以要求开发商提供《国有土地使用权证书》、《预售许可证》、《规划许可证》、《施工许可证》等证书的复印件作为购房合同的附件，并在合同中明确约定上述文件如有虚假的违约赔偿责任。日后消费者一旦发现上述文件内容与国土局、规划局等部门的备案文件不符，证明开发商存在欺诈行为，消费者就可以按照约定的条款要求开发商承担违约赔偿责任。

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