快乐维权之十把手术刀

古时候的包青天为民除害，上斩皇亲国戚，下除恶霸刁民，只因为他有三把皇帝亲赐的铡刀，权利无上；现时代的今天，为了进一步保障购房人的权益，推动房地产市场逐步走向规范，政府和管理部门也陆续将一把把“手术刀”交给购房人。这些新政策新规定的出台让作为弱势群体的购房大军终于可以“重装上阵”，楼市正在不断走向成熟，走向健康，所谓之“阳光总在风雨后”。

《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

专治：开发商恶意违约、欺诈、商品房虚假广告、房屋质量及面积缩水

已经开始施行的《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房购卖过程中容易引起纠纷的房屋购卖合同、商品房广告、房屋质量及面积缩水等方面具体适用的法律做出明确、具体的规定，其中对开发商恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。《解释》特别明确提出，对故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明等五种开发商恶意欺骗消费者的行为，购房者除可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

遇到开发商恶意欺诈，购房人怎么办？因意见不一而签约失败，定金是否该退？销售广告可否视为合同内容？不能如期取得房产证能否要求赔偿？在长期陷阱遍地、如履薄冰的购房征程中，消费者经常会不幸地受到如此遭遇，究竟如何保护自己的权益？较好的办法就是擦干眼泪，拿起法律的武器，而高院的《司法解释》仿佛一盏明灯，一扫目前置业过程中混浊不清的焦点问题，令消费者打官司有了切实的“武器”，有效地遏制了房地产开发企业恶意违约和欺诈、损害购房人的行为，实在是众人称快。

《北京市城市房地产转让管理办法》

专治：房屋面积缩水、公摊面积模糊、随意变更规划

为规范城市房地产转让行为，保障当事人合法权益，促进房地产健康发展，去年１２月１日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》规定，预售商品住宅应当按照套内建筑面积计价。采用套内建筑面积计价，能使购房人对所购购的房屋面积更加直观和透明，可以有效地维护自己的合法权益。此外，《办法》还规定：一、取消购房人身份限制；二、公摊面积要公示；三、变更规划需经购房人同意；四、测绘单位对数据负责任；五、入住条件更明确；六、预付定金可退；七、取消立契过户手续。

建筑面积、套内建筑面积虽然只有两字之差，但落实到购房卖房这一事情上却相差甚多，不少购房人为这两个词组的差别大伤脑筋，房屋面积想算明白可不容易，还常常为不清不楚的公摊面积多花了不少冤枉钱。虽说按套内面积卖房，并不一定能彻底消灭目前房地产交易市场中存在的面积误差的矛盾，但对于长期烦恼于面积纠纷的购房人，无疑是个重大利好，把一切都摊到桌面上岂不更公平些！

《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》

专治：车位产权纠纷

市国土资源和房屋管理局颁布的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，解决了多年以来车位无产权的顽症。按《通知》规定，室内机动车车位销售以个为计价单位，面积可按停车位的实际占有面积计算，也可按实际占有面积加分摊的公用建筑面积计算；销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购购的商品房合并核发房屋所有权证。

车位究竟能不能卖，该怎样卖？车位的产权究竟属于谁？《通知》终于给了不明不白的车位一个明明白白的说法，也为杜绝此类不明不白的纠纷堵住了一条路，但愿今后小区内由车位纠纷引发的拥堵道路甚至暴力事件不再上演。

《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》

专治：虚假广告、面积“缩水”等市场痼疾

由国家七部委下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，《通知》要求各地区、部门要针对当前房地产存在的主要问题，诸如违法违规开发、面积“短斤缺两”行为、合同欺诈、物业多收费少服务以及违法广告、不规范中介等，加大查处力度；对影响恶劣、后果严重的大案要案，要依法从严惩处。例如对商品房产权面积小于合同约定面积时，完全值超过３％部分的房款由房地产开发企业双倍返还购受人；对有些中介违规违法行为，处以１万元以上３万元以下的罚款；对于构成犯罪的，一经发现追究刑事责任等。

《通知》还提出建立网上公示制度、促进诚信制度的建立，加强法制建设、提高经营者依法经营和消费者自我保护意识，转变政府职能、实行政务公开等方略，务求把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧抓好。

广告虚假、面积“缩水”是京城房地产市场长期存在的问题，政府为此三令五申，出台了不少规范。希望开发商能引以为戒，虽然您的房子不愁卖，可还是千万悠着点，毕竟我们是个法制社会，痼疾终究要除。

《商品房购卖合同》重新补充修订

专治：开发商钻“合同空子”

配合去年１２月１日实施的商品住宅预售按套内面积计价的新规定，市国土房管局近日对原来的《商品房购卖合同》重新加以补充修订，调整和增加的内容有七项：头先，计价方式与价款都改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价；其次，面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建筑面积确认；第三，面积误差的处理也是如此，套内建筑面积误差在３％以内的，开发商对购房人多退少补；套内建筑面积误差超过３％的，购房人可以退房，或按合同约定的处理办法处理；第四，明确了交付期限和入住条件，只有达到三个条件，开发商才能通知购房人收房，即必须拿到建设工程质量验收备案表、实测面积、必须符合购房人和开发商约定的其他条件；第五，新合同增加了前期物业服务的内容；第六，新合同还增加了业主临时公约条款；第七，增加物业服务内容作为合同附件。购房人购购去年１２月１日以后取得商品房预售许可证的商品房，要注意开发商使用的是不是新购房合同。

如果说通过广告、沙盘、楼书等诸多手段在购房人心中描绘了一个梦想家园，商品房购卖合同则是让“美梦成真”的充分保障，没有“白纸黑字”的约定，一切承诺都可能成泡影。而购卖合同却经常陷阱重重，稍不留神就会掉入“打落门牙和血吞”的惨境。所幸的是主管部门对此非常重视，多次对购卖合同中存在的不公平和不公正进行“拨乱反正”；政府收紧了口子，消费者提高了契约意识，倒要看看那些钻空子的商人们还有什么花招？

《物业管理条例》

专治：物业管理原则不明确

国务院公布的我国头部《物业管理条例》于２００３年９月１日起正式施行，它历时３年，备受关注，并引起广泛讨论，吸收了各地物业管理方面先进的经验和措施，突破了诸多现行物业管理法律制度的局限，明确了各地方条例中含混不清、悬而未决的难题，及时、科学，遵循公平原则，兼顾开发商、老百姓、物业公司等多方利益，具有较强的包容性：１．选“管家”必须通过招投标；２．通过决定的投票比例为１／２与２／３；３．物业管理费协商约定；４．业主欠费有了说法；５．收费标准必须在合同中明示；６．公共建筑和公共设施的用途不得随意改变。《条例》进一步强化了业主的监督权和管理权，为今后的市场运作提供了充分的基础。

与其说新《物业管理条例》是一个原则性规定，不如把它视为一本“大纲”更合适。从１９９４年到２００３年，经过近１０年的等待，终于盼到由国务院制定的《物业管理条例》的出台，它的科学性和先进性毋庸置疑。作为一部新法，尽管它在实践中实施的可行程度还待检验和细化，但这部《条例》奠定了物业管理作为一种商品的特质，标志着我国物业管理的发展纳入了法制化的轨道。云开终雾散，新《条例》是令所有购房人欣慰和鼓舞的篇章。

《北京市居住小区物业管理服务标准》

专治：物业管理职责不清、标准不明

２００３年３月，北京市国土资源和房屋管理局公布了《北京市居住小区物业管理服务标准》，并于５月１日起正式执行。新《标准》涉及综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、保安、存车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理等十个方面，分为普通商品房居住小区和经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准。物业管理的范畴是小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

居住小区的电梯应该运行到几点？水电紧急报修应该在多长时间到现场？小区绿地的养护标准是什么？这些很模糊的物业管理和服务标准终于清晰起来了。物业管理企业的服务达不达标，业主们有据可查，可以向有关部门投诉，也可以更换物管企业，以保证自己得到应有的服务和权益。其实，《标准》提的只是一些基本要求，但面对并不算高的市场整体水准，这样的“事无俱悉”还是很有必要的，提醒那些还在“混日子”的物业公司，摆正您自己的位置，把眼光放远点，如果您老在生存线上溜达，离被炒可就不远啦！

《业主大会规程》

专治：业主大会和业主委员会职权不清

根据《物业管理条例》，建设部制定了国内头部《业主大会规程》，并于去年９月１日起施行。

《规程》规定了业主大会负责六项工作，即制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；行使法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

曾几何时，成立小区业主委员会成了一件“路漫漫，其修远兮”的“远征”，不少社区在入住三四年之后依然是一盘散沙。《规程》中头次明确了业主大会和业主委员会的职责和权限，赋予了所有业主行使权利和义务的机会，虽然在实际操作中还存在不少难度，但总是有一批勇于为社区事业奉献的“领头羊”们，这部《规程》先给他们指了路、打了气、加了油。

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