清溪镇的黄先生来电反映:他较近在镇里购了一套商品房,当时贪其便宜,签完合同一次性付款后才得知这个项目本身存在一些问题,手续不是很齐全,现在很担心。黄先生问购购这类手续不全的商品房会有什么风险?

　　答复:购房者不经意或由于其他原因购购了手续不完备的房屋,都将或多或少地要承担一定的风险。可能造成的不良后果有:

　　1.产权可能会有保证,但取得权属证件的时间没有保证。

　　2.为取得产权,购房者要额外支付费用,如补交土地出让金、罚款等。

　　3.房屋可以使用,但无法取得产权。

　　4.房屋被政府没收或拆除。

　　房屋销售中涉及诸多法律、法规,法律关系也比较复杂,商品房属特殊商品投资大,因此建议购房者购购信誉好、规模大的企业开发的商品房；在购房前,向律师或专业人员进行咨询,或委托律师办理有关手续。只有这样,才能保证在购房中自己的权益少受或不受损害。

　　开发商有权附花园阁楼地下室吗?

　　读者金小姐来电询问:较近东莞很多楼盘为增加产品卖点纷纷打出购房花园、阁楼、地下室的口号,以附属面积方式来提高房价或进行促销吸引购房者眼球。究竟开发商是否有权附花园、阁楼、地下室?

　　答复:开发商同意“”花园、阁楼、天台的目的很清楚,就是为了吸引购房者购购底层、顶层的物业。如果开发商没有把“花园、阁楼”的条款写入销售合同,那么这一承诺在你入住之后可能就成了无法兑现的“空中楼阁”。大部分开发商的花园、阁楼是无法在产权登记部门取得权属证明的,为了避免日后出现争议,开发商一般不愿意把类似条款写入销售合同。另外,有些说明的部分花园、天台属于公用场所,在这种情况下,开发商根本无权处置、这些场所的面积,其“花园、阁楼”的承诺无非是促销幌子,根本无法兑现。所以,如果要这一类面积有所保障,就必须将面积等具体内容写入合同,作为法律依据。

　　如何预防购房面积缩水?

　　东城的薛先生来电表示:购房面积缩水的问题目前在东莞市场上并不少见。3年前,他在东城购了一套大户型住宅就出现了严重的“房屋缩水”,为此还与开发商打了一场官司,较近他想在南城购房,但又担心出现类似问题,询问如何预防购房面积缩水?

　　答复:要避免面积缩水,工作必须做在前面。当购房者确定要购购的项目后,先要向开发商索要共有建筑面积分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书。按照规定,会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房,居委会、派出所使用的房屋,不能作为共用建筑进行分摊。

　　当购房者确认以上内容无误后,还要将这些内容在商品房预售合同中如实载明,如:“开发商不得擅自变更共有建筑分摊部位。如果开发商预售商品房后,变更共有建筑分摊部位的,应当在约定的时间内书面通知购房人,购房人有权得到相应赔偿”。

　　其次是签订购房合同时,还要在合同内约定套内建筑面积的误差,按照有关规定,建筑面积、套内建筑面积均在3%以内(含3%)的,根据产权登记建筑面积据实结算房价款；两个面积误差比完全值有一项超出3%时,购房人有权退房。

　　购房人收房时,要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》,同时可以要求对共有建筑分摊部分进行核查。如果购房者对商品房测绘面积有异议,可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况,咨询勘查测绘专业人员。

　　到大型综合社区购公寓有何利弊?

　　读者邱小姐来电表示:她较近很想购一套公寓,现在有两个选择,一是购纯粹的公寓项目,二是到大型综合社区购公寓,她目前比较倾向于购后者,但不知到大型综合社区购公寓有何利弊?

　　答复:由公寓、洋房、别墅组团而成的混合型社区与纯公寓社区相比,环境优美、品质标准高,有利的方面就是混合型社区集别墅、公寓为一体,公寓业主可共享小区的大环境和配套。另外,由于混合型社区内环境好,其中的公寓房更能吸引求租、求购者的眼球。

　　不利的因素有:混合型社区景观位置多建别墅、洋房,社区外围布局公寓。这会导致社区外围的公寓不仅看不到社区内景,而且要与马路为邻居,噪音污染不可避免。另外混合型大型社区少有项目在市区,有的甚至在郊区新城(新城博客,新城新闻,新城说吧),这使得在市区工作的人购混合型社区的公寓,生活成本将加大。（编辑：lj）

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