虽然已是老问题，虽然只是区级的徐汇法院在《物权法》实施后审理的头例物业官司，但正因为是“老大难”，类似情况绝非个案，又在《物权法》刚刚颁布实施之后，所以广受百姓关注———“下岗”物业不肯撤出，新聘物业难进小区，遭遇如此烦心事的普陀区玉佛城小区业委会，近日将老物业上实物业管理（上海）有限公司告进了徐汇区法院。

新老物业交接为何频频发生纠葛？背后到底隐含怎样的利害关系？新近颁布实施的物权法又能否使这类“老大难”得以顺利解决？

矛盾症结：服务不满意

尽管玉佛城小区业委会与上实物业之间的官司刚刚开始，但双方的矛盾由来已久。

自上世纪90年代末该小区建成入住起，上实物业就一直为小区提供物业服务。小区现任业委会成员张先生介绍，2004年6月30日，上实物业与玉佛城小区的合同到期，业委会于2005年9月通过招投标方式选聘新物业。上实物业没有参加招投标，也不愿退出小区，“以致原本2006年1月就要生效的合同至今无法履行。一年多来，新聘物业始终无法入驻小区、正常开展服务。”为此，业委会告进法院，要求上实物业在法定限期内移交相关物业管理资料。

上实物业为何既不参加招投标，也不撤出小区？按照上实物业的说法是，业委会的招标形式，没有经过三分之二以上业主同意，程序不符合规定；业委会没有诉讼资格。而恐怕较关键的是，“小区业主还拖欠着一大笔物业服务费。”

看来似乎业委会与物业公司各有各的理。但深究其因，或许这是一个症结：小区业主不满物业服务质量，是导致小区更换物业的根本原因。有关调查显示，尽管上海物业管理行业市民满意度走出了前几年的低谷，但总体评分还是徘徊在80分上下，离市民要求仍有一定距离。一些业主可能正是因为不满物业服务，而拖欠物业服务费，导致双方矛盾加深。较终，“郁积”的矛盾在小区更换物业时爆发并殃及新物业。

利益症结：与开发商“沾亲”

玉佛城小区的物业矛盾，其实还隐含着深层次的利益关系。工商登记资料显示：作为小区前期物业的上实物业，与小区房产开发商是关联公司。而新老物业交接不顺畅的现象，很大一部分就出现在这一类新建小区的前期物业与新物业之间。

现行法规明确规定：前期物业必须通过招投标。由于业主入住新建小区时还无法成立业委会，前期物业一般由开发商代为选聘。目前，许多房地产开发企业都有下属的物业服务公司。而在新建小区的物业选聘中，较终选中的物业服务企业往往就会与开发商“沾亲带故”。

由于与开发商有着“天然”的紧密联系，业主往往会担心这些前期物业维护开发商利益多于维护业主利益。事实上，引发矛盾的一些前期物业也正是因为这样的关系而少了一份服务意识，多了一种“反客为主”的心理。这类前期物业容易发生服务欠佳等问题，而被业委会“炒”后，它们往往会凭借开发商关系寻求种种“庇护”。

据业内人士介绍，目前上海有近3000家物业服务企业，相对于整个物业服务市场，存在能力过剩、整体赢利水平不高的现状。“一个项目招标，往往有10家物业公司竞标。”因此，许多开发商将新建小区的前期物业揽给“自己人”。业内人士还透露，3万平方米以下规模过小或8万平方米以上规模过大的小区，物业公司赢利存在一定困难。一些物业公司入驻有赢利的小区后再要被迫退出，也就不怎么“心甘情愿”了。

实施症结：难免不规范

早在2003年颁布的物业管理条例中就已明确，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业。新近颁布实施的《物权法》再次明确：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；业主对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，若不满意，有权依法更换。然而，《物权法》的原则规定，似乎还难以完全避免物业交替中出现的不规范现象。

《物权法》出台后，2003年版物业管理条例及时作了修订，进一步明确规定：前期物业服务合同终止时，应将竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等移交给业委会，物业服务企业之间应当做好交接工作。不过，物业之间究竟应当如何做好交接工作，这个修订后的物业管理条例似乎还不够具体。

“《物权法》实施时间不长，配套的法律法规一时还没有出台。”上海国和律师事务所律师龙陈介绍说，1997版的《上海市居住物业管理条例》曾规定，物业企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，对预收的物业服务费按实结算，多收的部分予以退还；移交全部物业档案资料和有关账务账册；移交业主共有的房屋、场地和其他财物。但在2004年废止原条例后施行的《上海市住宅物业管理规定》中，这些条款却被删去了。“因此，进一步有效规范物业交接，还需出台更为详尽的实施细则。”

由此看来，新老物业交接中出现的问题有着多方面深层次的原因。就目前而言，如何进一步细化完善法律规范解决这一民生“老大难”，值得关注。就长远而言，市物业管理行业协会会长蔡兴发指出，物业服务企业规范服务、按约履职，才能从根本上赢得业主和业委会的满意，避免再出现新老物业交接矛盾。

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