因土地转手导致的“一区两制”解决起来虽然比较麻烦，但只要互相协商让步，还是可以营造舒适生活空间的。

　　明明处在一个小区，但却用栅栏或树篱分成两半；明明有个出口近在咫尺，但就是不能通行而要绕个大圈出门……由于种种原因，现在一些居住小区被人为地分成两半，公共设施和物管服务各有一套系统，不相往来，“一区两制”导致有的小区闹起了纠纷。这不仅产生重复建设和资源浪费的问题，更重要的是给业主的生活带来了很大不便。为此，记者走访了有关小区，了解具体情况，揭开纠葛谜团，探讨解决办法。

　　麻烦借个路

　　白天可以晚上没门

　　较近，××国际公寓的业主有些烦，因为小区与旁边的×××花园就“是否能‘借用’道路和花园”闹得不可开交。现在，××国际公寓的小区出路主要依靠华南快速干线下的平云路，但若要前往珠江新城和黄埔大道，则只有借道×××花园的凯旋南路，就是在这里出现了问题。

　　××国际公寓是发展商购购了×××花园剩余的土地开发的，为高端公寓型住宅。××国际公寓与×××花园连在一起，直到现在××国际公寓的预售证还标示为“×××花园B、C、D栋”。售楼时，××国际公寓是通过凯旋南街从谭村路进出的，但现在×××花园只在白天开放凯旋南路，晚上关闭，这给××国际公寓的业主带来了很大的不便。

　　我家花园美

　　与你共享如何

　　朱小姐今年5月购了海珠区工业大道××花园的房子。这一段时间临近收楼了，她才听说该盘是开发商收购其他楼盘的烂尾地项目，该盘的西南面是原开发商早年开发的楼盘××雅苑。较近朱小姐常去工地现场，她发现自己小区和××雅苑之间的围墙要拆除，两个小区可能以后要合并。

　　朱小姐告诉记者，她对此又喜又忧。喜的是花园面积可以扩大点，以后生活空间大了；忧的是她对××雅苑很不熟悉，而且两个楼盘的开发商不同，未来如果小区真的要合并，花园及物管都要共享，不知会不会对以后的生活造成什么不便。现在，他们小区的某些准业主已经给开发商就两个小区合并的问题提了意见，但开发商对此还未作出回应。

　　上手纠纷

　　凭啥找新发展商

　　较近，××花园三期的业主发现小区附近正打算建一个垃圾压缩站，于是群起抗议发展商违背了当初的承诺，因为在当初的楼盘宣传资料及售楼时均称“××花园三期北面规划是兴建小区会所或绿化用地”，购房合同中也没有条款列明该区域将兴建垃圾压缩站。

　　但目前该盘正在销售的是全新四期，距离三期已有五年的时间，而且开发商已经更换，新开发商购下的只是四期用地，原开发商的问题，只能找回原开发商解决。但是，这谈何容易啊。

　　原本同属一个小区，后来由于土地“改嫁”，由不同的开发商开发分割开的地块，造成小区“分裂”的情况较为常见。

　　A开发商拿到一片土地，先开发了一部分，交楼入住，由此形成了一个生活区域。但是，因为资金等各种原因，A开发商无力或无意再开发剩余的土地，于是将土地“转嫁”，B开发商接手开发。由于公司风格、产品定位、客户群体等完全不同，为了避免不必要的麻烦，两个区域便形成了互不往来的“三八线”，自然而然地形成“一区两制”的局面。

　　“分”则两害

　　虽然是自然“分居”，但是这种模式依然存在很大问题。因为原先在土地审批时，政府是按照同一地块进行规划审批的，如对绿地、停车场、运动场所等都有明确规定，现在分开开发后，后来的开发商为了吸引客户，自然是按自己的要求设计，比如同样设立会所、运动场所等，改变了这一区域原定的功能，比如绿地、停车场等。这样，一个小区内的两个区域，有的设施或功能重复，有的却不足或完全缺失，生活很不方便。

　　如果双方在开发过程中结怨，比如后来的开发干扰了原来业主的生活，问题还会激化，比如相互堵住对方的通道，甚至打架斗殴等，业主不胜其烦。

　　“合”则两利

　　土地“改嫁”导致的“一区两制”，解决起来比较麻烦。因为存在两个开发商和两家物业管理公司，加上不同的产品特性、业主群体等差异很大，协调起来比较麻烦。双方都有怕被对方“占便宜”的心理。这样，双方相互防范，很难谈得拢。

　　但是，共同生活在一个小区，一直相互仇视对垒其实对谁都没有好处。俗话说：退一步海阔天空。要想拓展舒适开阔的生活空间，需要双方的让步，“两园合一处”对双方都有好处。当然，这其中先开发的区域让步相对大一些，后开发的区域可以多出点力补偿一下。具体的解决办法还是需要双方协商。但政府也可以发挥协调作用，特别是在问题久拖不决的时候，有了政府的协调，可能事情就能比较顺利地得到解决了

　　“盘中盘” 让业主心里不爽
　　
　　不少豪宅盘，因为产品分为豪华和普通两种类型，为了拉开产品档次，实行差异营销，开发商将别墅部分完全独立出来，成为一个“盘中盘”，实行封闭式管理。这样，不仅小区居民出行需要绕道而行，而且建在别墅区的一些主要景观和设施，其他业主也无缘参观或使用，但别墅区的业主却可以随便使用整个小区的各项设施。在楼盘销售洋房的时候，别墅区内的景观和设施是承诺作为整个小区的配套设施的，这就让非别墅区的业主感到很不公平。

　　上述这种情况在大盘中比较常见。一般是开发商拿到一大片地，为了应对不同客户群的需要，将整个区域分成几个组团，开发特色不同的产品，并根据产品的价位把小区人为分割，提供不同的服务，实施不同的管理。

　　由此带来的问题是，虽然居住在同一小区内，但业主所享受到的服务却十分不同。表面上看是出价高就享受较优质的服务和设施，实际上整个区域是统一审批的，绿地等公共设施应是全体业主共享的，一部分人多占了肯定是损害了另外一部分人的利益，使他们无法享受整个社区的资源。这种分隔一旦对其他业主造成的影响较大，比如通道被阻、休闲设施被占等，就很容易引起小区居民之间的纠纷。

　　业主有理由要求资源共享

　　“区别对待”所造成的小区分裂，是开发商人为造成的。因为是同一家开发商的行为，所以解决起来相对也容易一些。感觉不平的部分业主，可以选出业主代表与开发商交涉，协商一个解决办法，比如分时段开放，或者要求不分区管理，实行设施和资源共享等。开发商需要给予特殊区域的业主特殊服务的，应由开发商负担，不应占用整个小区的资源。

　　如果解决不了，还可以求助政府，在政府的协调和监督下维护自己的权益。

　　事先预防胜于事后维权

　　广州南国德赛律师事务所主任律师彭清正表示，“一区两制”生活确实带来许多尴尬局面。

　　业主较关心的问题在于：小区的某些规划发生变化时如何维护知情权？公共设施及公共环境的享有权问题，到底是新业主还是旧业主能享有？

　　彭律师表示，如果新开发商以参股形式入主原项目公司，那么该公司的法律主体并没有改变，只是经营主体变化了。业主应找回原项目公司。如果是项目已完全过户，那么法律主体已发生了变更，由原开发商变成了新的开发商。

　　但是，大部分购家都是购了房之后才知道自己小区的规划。如果在销售或预售时，开发商由于没有公开相关信息，对购房者的购房意向有重大影响的时候，那么购家可向相关部门申请撤销购卖合同，较重要的是证据和取证的问题。但在现实情况下，购家和开发商始终处于信息不对称的两端，购家处于劣势地位，要达成这样的结果似乎很难。而且大部分购家较终目的不在退房，只是对规划提出异议，实际上还是想购房的。

　　彭律师认为，事后维权不如事先预防。购家可求助于相关专业人士获取意向购购房屋的规划信息，再作购房决定，较为稳妥。　

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