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长春经开“土地委托开发协议”受质疑
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 493 次
长春经开的股改公告中提到,公司向管委会支付了20.56亿元,购购开发区三块土地的开发权和收益权。从《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关条例可知,即使只是进行土地开发,也必须在履行了支付土地出让金和登记手续后,取得土地使用权证书。但长春经开显然并没有取得这三块土地的使用权证书。在公司公告中提到,“在进行完土地开发之后,公司将通过竞拍获得使用权”,在这里,长春经开特意将“土地开发权”和“土地使用权”分开,一位业内学者认为,这并不符合实际。“花二十亿只购了土地的开发权而不能使用或利用或收益,是没有意义的,也是不符合事实的。”该人士说。据了解,实际上土地开发权是包括在土地使用权中的,土地使用权包括开发权、收益权、转让权等一系列的权利。
如此推理,这份“委托开发协议”在是否合法的问题上是值得推敲的。假设长春经开购的是土地使用权,那么,政府土地管理部门是不能单方变更土地用途的。如果实在是要变更用途,那么依据相关法规,应给予相应的补偿。长春经开公告表示,与管委会的“解除协议”规定,给予公司“还本付息”的补偿。这种补偿是否合理呢?中国政法大学博士后流动站研究人员张康林认为,依照《城市房地产管理法》第十九关于土地补偿的规定,真正的补偿应当按照该宗土地的当时当地的市场价格给予补偿,只还本付息的补偿,是与市场经济的价值规律相违背的。他表示,如果政府确实需要依公共利益原则调整土地用途或提前收回土地,那么,关于政府与被征收人之间的经济补偿关系,则是一种民事关系,应该依等价有偿的民法原则予以补偿。
退一步来讲,假设长春经开当时只是获得的一种所谓的“土地开发”债权(此情形下的土地出让合法性暂且不论),那么,长春经开居然将此能否兑现存在很大未知数的“承诺”作为股改对价,由此引起广大投资者的信赖,并引起相应的连锁投资行为。它是否需要承担法律责任呢?
华东政法大学长期研究金融证券法的教授、博士生导师吴弘表示,长春经开突然解除作为重要股改对价安排的土地开发协议的行为,无疑属于违约行为,只是中小股东能否诉权,要看构成了多大损失。同时,管委会虽然在法律条款上认定不是关联方,但实际上它与长春经开的交易是属于关联交易行为的。
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