11月5日，央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。一家中型银行个贷负责人说，他们在上报央行房贷细则时，将提及他们面临的困惑。

不过，各家商业银行的取向已越发明显。本报记者从多家商业银行获悉，对于套房，银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》），即利率是基准利率的1.1倍、头付较低四成，这表明套房贷政策松绑很可能宣告失败。

但接受本报记者采访的多位业内人士、专家学者表示，当前房地产市场正处于调整格局中，矛盾的焦点不是二套房贷是否松动，而且如何合理引导预期，使得房价理性回归，在此基础上，房贷、税收等政策才能发挥更大作用。

对此，一家大型银行个贷人士建议，目前，商业银行可以采取的策略是紧跟市场，理性发展，不能总想着跑马圈地，而是“活着就好”。

“二套房”不会松绑

交行较新公布的房贷细则，是一个明显的信号。

交行称，对新增客户头次利用贷款购购普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，头付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户头付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》）规定。

根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购购套以上住房的，贷款头付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购购头套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照头套自住房贷款政策执行。

知情人士透露，此前，交行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会，目前尚未得到反馈。

“如果已有一套房子，但觉得太小，想再购一套改善一下，但套房一时卖不出去，这时的套房贷款利率会是多少？”面对这样的直接提问，另两家银行人士直接回答，贷款利率将是基准利率的1.1倍。

此外，光大银行曾出台比较明确的二套房松绑的政策，但好景不长，光大银行相关人士透露，这个政策目前已暂停，要根据相关政策进行调整。此前，光大银行对于套房的政策是头付比例为20％，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。

针对光大银行撤回房贷新政实施细则的做法，一家大行个贷人士评价，“（这是）必须的，（因为）房价下行风险更大”。

该人士称，从市场表现来看，各家银行在对当前宏观经济的认识、理解，以及执行科学发展观所采取的具体行动等方面，均存在偏差，这在短期内会影响市场，长期将损害商业银行经营的健康机体。

“银监会下发71号文（《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》）后，我们已向分行下发了一个细则，是根据较新的政策来制定细则。”另一大型股份制银行零售银行相关人士委婉地表达了他们的政策方向，原则上头次贷款的客户利率可以下浮30%，头付两成，但违约多、信用差等客户不在其中，对于套房执行央行359号文。不过他又表示有些政策还需要等监管层协调好再确定，二套房政策也不会一刀切，要综合考虑客户的情况。

外界一直难以理解的是，在银监会71号文下发后，农行的房贷细则为何在天又重新公布在网站，而且内容完全一致。分析人士认为，从某种程度上理解，农行的房贷细则也未违背银监会的71号文，并且在执行的过程中还需要进一步细化，所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。

不过，也有银行还在等待监管层对政策分歧点进行明确。“我们现在还没有细则，如果要上报央行，头先要说明如果我们对改善型住房进行利率和成数优惠，就可能会面临监管的风险。”某中型银行人士说。

焦点是房价过高

不过，关于二套房贷松绑的争论似乎在转移房地产市场本身的问题。

“即使放开二套房贷，也不一定能够马上刺激房地产市场回升。”上述大行个贷人士称，“大家应该更多关注如何让房价理性回归，由看不见的手来调节市场”；而且通过降低头付来刺激市场的做法是危险的，美国次贷危机除还款能力出现问题之外，更多是因为降低了违约的成本，扰乱了整个信用市场。

11月5日，一位接近监管层的分析人士称，根据452号文的规定，改善型住房涵盖了合理的二套房需求，“目前焦点是房价过高，争论二套房贷是否放松问题是转移矛盾，即使放开也没法解决市场观望。”

对此，前述大行个贷人士表示赞同，“我们也感觉到，对于购房者来说，包括房贷新政、税收政策，都比去年452号文件有所放松；而地方政府出台的一些政策，如上海市普通住房的标准有所放松，这对购房人都是利好。”

但“购房者从优惠政策中得到的好处可能只有2％或3％左右，但房价下跌的心理预期可能在20%或30%，两者相差太大。”上述大行个贷人士直言，“市场观望气氛产生的原因正是房价还没有理性回归。”

一位专家也对本报记者表示，在老百姓观望、开发商硬撑的格局下，房地产市场反而不能取得发展，系统性问题将拖得更长，更不利于经济的增长。

在上述专家看来，虽然房地产市场调整的效应是扩散的、放大的，主要体现在城市的土地需求、批租在减少，土地卖不出去、流标，土地价格在回落，房屋空置面积在增加，房地产市场总体上处于有价无市的状况；“但并没有调整到位，房地产开发商依然在硬撑，泡沫并没有挤掉”。

上述分析人士也称，“银行已经认识到风险了，不可能有实质松动，所以，房地产的问题较终还得由市场自己解决。”

“头先应该是房价理性回归，辅助以信贷政策、税收财政、财政政策，这样对房地产市场健康发展有利。”上述大行个贷人士说。

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