“国内房地产市场今冬明春的调控转向已成事实，自住购房明年什么时候出手才是合理的？明年楼市是否还具有投资价值……”,　楼市"降温"政策近期密集出台，引发连串楼市话题热议。

　　自国务院决定终止营业税优惠政策之后，国内房地产市场今冬明春的调控转向已成事实。

　　预期不尽相同

　　在国内楼市，政策变量一直起着很大的作用，市场预期变化很大程度上取决于政府的决策。目前已经明确的楼市利空政策只有两项：一是终止普通二手房转让营业税优惠政策，征免时限由2年恢复到5年。业内人士指出，该政策对二手房市场的实际影响，远远小于此前的预估。但营业税差额征收细则，对普通住宅由全额变差额，体现了政府继续支持普通住宅交易的立场；二是对开发商严控囤地，购地头付比例不得低于50%。

　　对于楼市新政将如何影响后市，业内专家的预期则各不相同。中房协相关人士认为，楼市新政"剑指"的是不断上涨的高房价，而并非打击房地产行业。他们认为，今年四季度至明年一季度，政府将不会出台专门针对房地产业的紧缩性政策。这是因为我国国民经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还在持续；未来一段时间内，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进宏观经济平稳增长的重要选择。但政策收紧后，房地产市场可能再次进入阶段性调整。

　　不过，也有部分专家认为，因为明年二季度CPI可能会达到3%以上水平，预计政策收紧会比市场预期更快。

　　不过，相比2008年时的低迷，2009年的楼市需求和价格已经提前透支，楼市将入修整期。这已成为专家学者较为普遍的共识。

　　房价降不降，各方说法不一
　
　　有一种观点认为，明年房价大幅下降可能性不大。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，严重的供不应求推高了本轮房价。中国的房地产市场除2008年供大于求外，从2004年到2009年全部是供不应求，供应量只有需求量的五到七成，这是房价上涨的根本原因。对于供不应求的原因，顾云昌认为是"钱松地紧"局面造成的。货币供应量很大，流动性很大，但土地供应总量不足，导致产品不足。因此，顾云昌预计2010年房价不可能下降；要抑房价关键是增加供应量。他希望"房价慢慢涨，楼市年年旺"，房价将会稳中有升稍有波动。顾云昌认为，2010年将是房地产市场较复杂的一年，住房改革中的问题必须要两条腿走路，在大力发展商品房的同时，大力加强保障性住房供给，通过市场加保障的方法来解决。
　
　　更多的专家则预见，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调。不过，就一线城市而言"下跌的可能性大于上涨"。有业内人士认为，当前房地产调控措施已经开始进入密集出台期，房价继续疯狂上涨，未来或有"重拳"出击。

　　收紧二套房贷或成必然

　　舆论普遍认为，信贷政策的走向关乎房产市场的走势，普通投机性购房者对银行信贷的依赖程度或更高。一项业内调查表明，有近6成的投资客表示，信贷收缩确实会对自己炒房构成影响。对此，专家分析认为，二套房贷的松紧，将直接关乎投机性购房者成本高低，收紧房贷或将成下一个"调控之手"。专家预计如果房贷等关键政策收紧，那么2010年房价下跌可能性加大。

　　近来，楼市盛传明年二套房贷头付比将提至50%，尽管目前银监会等予以否认，但是有业内人士表示，"二套房贷头付比提至五成"并非全属空穴来风。从现实情况看，既然此前近10个月的楼市繁荣与二套房贷政策的微调密切相关，那么执行"二套房贷头付比提至五成"的政策，挤压泡沫的效果也将会立竿见影。历史经验表明，银行的二套房贷政策是抑制投资投机性购房较重要的环节，它也是2007年导致楼市出现"拐点"的关键因素。因此，专家普遍预测，如果要切实防范各类住房按揭贷款风险，引导楼市重返调整通道，银行收紧二套房贷或成必然。

　　对于楼市未来可能出台的新政策，中国指数研究院副院长陈晟表示，国务院"12.14"会议指出，要综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场，现在几个"靴子"都已落地，就差信贷了。他相信货币和财政金融方面也会出细则，"这将是一个组合性的政策"。上海易居房地产研究院杨红旭也认为，未来的收缩政策还有三种选择：一是针对大户型，推出高端房的物业税，并极有可能在部分城市试点实施；二是对外资购房可能会重新紧缩；三是转售房子的个人所得税，也可能会从严征收。

　　该购的也不必等

　　2009年下半年开始，随着房价越涨越高，购房者心理普遍失去平衡，"现在不购以后更购不起"、"早购就意味着更少的付出"几乎成为共识，整个楼市处于"甲亢"的亚健康状态。

　　那么既然2010年的楼市下调的可能性很大，现在就打算购房的人是否应该再等一等？

　　专家认为，对于自住型购房者来说，购与不购关键要看两点：一是购房有"非购不可"的理由。如果是为了结婚、就近上班、孩子上学、照顾老人、安家落户，这种出于生活需要的购房，在任何时候出手，长远来看都是划算的―――因为即便房子短时期内价格跌了，毕竟价值还在；二是要拥有足够的经济实力。由于资产泡沫的膨胀，明年银行加息和提高存款准备金率预期增强，如果加息，对利用贷款购房产的人来说，还贷压力可能增大。

　　有专家认为，今年上半年楼市回暖主要是刚性需求积极入市,下半年以来就很不对劲了，房子越贵卖得越快，而且诸如炒房号、排队炒作等现象也死灰复燃。以广州为例，从今年季度"抢房"，到第三季度一些投资者开始犹如"烫手山芋"似地抛房。这反常的一"抢"与一"抛"间，购房者"购的是房地产的通胀"，而不是防通胀。这不禁让人联想起股市，当证券公司门口卖茶叶蛋的老太太都在炒股，或股民闭着眼睛购股票都赚钱时，意味着市场已蕴藏非常高的系统性风险。

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