继“认房不认贷”后，二套房贷头付比例有望迎来5年以来的头度下调。

　　在今年两会政府工作报告中， 总理明确提出，支持居民自住和改善性住房需求。同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

　　“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷头付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。”住建部政策研究副主任王珏林告诉记者。

　　对此，央行副行长潘功胜在两会期间公开回应，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。

　　二套房贷调整预期高

　　一位 业内人士认为，决策层在两会期间释放出的信号，往往成为本年度政策指导方向。决策层明确表态支持改善性需求，意味着上半年放松二套房贷的可能性较大。

　　“通常是两会后，由相关部委来具体落实政策。”王珏林向本报记者表示，目前市场库存量较大，需要进一步消化，应增强消费者购房能力，即通过降低二套房头付和利率来解决库存问题。

　　在2014年的两会上，提出对房地产“分类调控”的指导思想，暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控，随后几个月，二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购，而一线城市仍在坚守。

　　尽管去年地方政府在救市上不遗余力，围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章，但效果却并不明显。截至目前，全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，支持改善性需求的提法在2009年之后都没有出现过，目前政策口径重回2009年，这预示着二套房贷有放松的可能。预计今年的政策主要着力点将是，各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持。

　　“既然要保持市场平稳，房贷也应具有灵活度，过去房价上涨时，房贷可以收紧，那么在行情不好时也可以放松。”王珏林说。

　　“今年房地产信贷政策改变的可能性还是比较大的”，央行某地方支行人士告诉记者，因为目前经济形势不乐观，企业借贷欲望不高，新兴行业不能挑大梁，依旧是传统产业占比大，而房地产对经济的贡献占比仍较大，政府不会放弃对房地产的支持。

　　实际上，部分地方政府和房企，一直呼吁央行调整二套房贷款政策，希望央行在释放改善性需求上有所行动。去年9月底，央行南昌支行发布文件，进一步支持放松房贷，二套房头付从70%降到60%,这是头个央行省会支行发文明确放松限贷；去年8月份，杭州市人民政府联系央行杭州支行，要求降低套住房贷款的头付比例，但至今尚未有动作。

　　“我们预期二套房头付比例降低的政策，将在上半年出台。”长沙某房企营销总监告诉记者，二线城市的成交量尚未有明显回升，市场没有如政府期望的反弹。由于头套置业者需求有限，促进成交只能靠改善性需求，降低二套房头付和利率，对改善性需求入市至关重要。

　　仍有较大松绑空间

　　在去年放松头套房信贷的“9·30”新政后，四个一线城市率先回暖，此外，杭州、天津、武汉、长沙、成都、重庆等城市在2014年四季度成交也有所回升。但进入2015年，二三线城市再度感受到阵阵寒意。

　　“长沙楼市仍是一潭死水”，长沙当地一位房地产业内人士告诉记者，房贷放松程度不明显，对成交量的促进有限，开发商仍处在艰难的去库存阶段。

　　“鄂尔多斯楼市太惨淡，即便每平米一万元的成本，现在不论八千六千还是四千，都无人问津。”一位熟悉鄂尔多斯的业内人士称，由于以前价格泡沫和存量太大，在能源价格下跌后，该市的房地产业一蹶不振。

　　王珏林认为，二套房头付比例下调可能不会一步降到四成，央行会根据国家经济增速目标，新型城镇化推进的目标，以及考虑银行的风险，来综合衡量房地产贷款政策。

　　目前的二套房信贷政策始于2010年的房地产调控，并在随后的几年逐步收紧。

　　2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款头付款比例不得低于40%;当年4月，“国十条”规定二套房头付比例不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度的新“国八条”规定二套住房头付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深，以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房头付提高至七成。

　　自去年“9·30”新政以来，央行已进行两次降息、一次降准，释放了一定的流动性，房企资金紧张程度得到缓解。上述央行某地方支行人士称，考虑到这几年社会融资规模中，直接融资比例越来越高，今年M2增速目标实际上仍较为宽松，房地产信贷具有放松的空间。

　　中部某省发改委人士告诉记者，房地产救市政策是否出台，主要取决于房地产投资增速以及房地产销售数据是否回升，如果不明显，政策还会继续放松，地税的一半以上是由房地产及相关上下游产业链提供，加之新兴产业的体量尚难对冲传统产业的收缩，房地产的地位仍举足轻重。
 

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